در میزگرد مهر مطرح شد
دولت پس از ۶ سال به فكر مسكن افتاد
به گزارش فراز برج نایب رییس كمیسیون اقتصادی مجلس به همراه مدیركل اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی در میزگرد مهر با مرور سیاست های مسكنی دولت در سالهای اخیر، برنامه های آتی برای بهبود این بازار را تشریح كردند.
به گزارش فراز برج به نقل از مهر، بازار مسکن این روزها با مشکلات عدیده ای به خصوص از نظر کمبود عرضه و افزایش قیمت ها و همینطور نابسامانی در بازار رهن و اجاره روبرو است. خیلی از کارشناسان، سیاست های اشتباه وزارت راه و شهرسازی در ۶ سال اول دولت های یازدهم و دوازدهم را عامل بروز این مشکل می دانند.
به خصوص که وزیر سابق راه و شهرسازی با تاکید بر اجرای سیاست های انقباضی در بخش مسکن خصوصاً انجماد در سمت عرضه و هم پیشگیری از اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و ممانعت از بررسی و تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن، سنگ اندازی در راه نوسازی بافت های فرسوده با هیاهوسازی مبحث مخالفت با «بکوبید و بسازید»، عدم پشتیبانی از طرح مسکن مهر و طولانی شدن آن، پیشنهاد نمایشی طرح مسکن اجتماعی و عدم اجرای آن و بسیاری سیاست های اشتباه دیگر، یکی از اثرگذارترین افراد در بروز وضعیت اورژانسی این روزهای بازار مسکن می باشد.
با این حال، در دو سال پایانی دولت دوازدهم، وزیر فعلی راه و شهرسازی با طرح اقدام ملی مسکن تلاش دارد چرخ های متوقف شده ساخت و ساز را بار دیگر به حرکت درآورد و همانطور که بارها آنرا اعلام نموده، «جریان پایدار خانه سازی» در کشور نهادینه شود.
همچنین بخشی از سیاست های این وزارتخانه در بخش اجاره بها هم با «شیفت پارادایم» از عدم ورود در بازار مالکیت خصوصی به ضرورت دخالت دولت در تعیین سقف اجاره بها با عنایت به وضعیت اضطراری پیش آمده در این عرصه، نوید دریافت و اجرای سیاست های کارآمدتری را در یک سال باقی مانده از دولت دوازدهم می دهد.
در همین خصوص، در میزگردی با حضور پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی و سید احسان خاندوزی، نایب رییس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی به بررسی سیاست های دولت در بخش مسکن و چشم انداز آتی پرداختیم که متن کامل آن از نظر گرامی تان می گذرد:
بازار مسکن طی ۷ سال قبل فراز و فرودهای گوناگونی را پشت سر گذاشته است. از رکود تورمی سالهای ابتدایی دولت یازدهم که ناشی از سیاست های انقباضی بود تا رشد شدید قیمت در سال ۹۷ و تکرار این رشد شدید در ماه های ابتدایی امسال؛ خیلی از کارشناسان نابسامانی بازار که منجر به افت شدید توان خرید مردم شده را ناشی از ضعف سیاستهای دولت در بازار مسکن می دانند؛ سیاست هایی که در دوره دو وزیر کاملاً متناقض بود؛ آقای آخوندی که قائل به عدم دخالت دولت در بازار مسکن بود و آقای اسلامی که دولت را در پشتیبانی از عرضه مسکن مسئول می داند. این تناقض چگونه قابل توضیح است؟
اصلانی: بخش مسکن یک روند رکودی از چند سال قبل آغاز کرد؛ علایم رونق از سال ۹۶ کمی آغاز شد ولی بلافاصله به فضای رکود برگشت. در بعضی سال ها ورود به بخش مسکن برای بخش خصوصی جذاب بود. به صورتی که سال ۹۲ اوج صدور پروانه های ساخت مسکن را داشتیم. بگونه ای که در ۱۰ سال قبل جمع پروانه های صادره برابر با پروانه های ساختمانی بود که در سال ۹۲ صادر شد. این هم یک علامت بود و هم یک پیامد داشت. علامتش این بود که بازار مسکن جذاب شده بود، سودآوری زیادی داشت و سفته بازی در آن قابل ملاحظه بود ولی پیامدش این بود که بعد از آن، دیگر احتیاج به پروانه ساختمانی نداشتیم. می شود گفت تورم در پروانه ها و عرضه مسکن صورت گرفت.
اصلانی: نمی گویم بهترین سیاست ها {در دولت یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن} در پیش گرفته شد ولی معتقدم در شرایطی که قرار داشتیم، سیاست های مطابق آن شرایط اتخاذ شد؛ البته می شد بهتر هم سیاستگذاری کرد در دولت های یازدهم و دوازدهم شاهد دو رویکرد مختلف در بخش مسکن بودیم؛ آقای آخوندی بود که اعتقاد داشت بازار باید خودش کار کند و سازوکار بازار فعال شود؛ منصفانه نیست که بگوییم کاری انجام نشد ولی جنس کارها متفاوت از دوره قبل و این دوره جدید بود.
استفاده از ابزارهای بازار سرمایه، راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم بعنوان ابزار توانمند کردن تقاضا در بخش مسکن و پیگیری توسعه ای شدن بانک مسکن نمونه ای از اقداماتی بود که در دوره آقای آخوندی انجام شد. ولی اینکه تولید مسکن را تشویق کند، این رویکرد در آن زمان اصلاً وجود نداشت.
چرا در مدل اقتصادی بازار مسکن دوره وزیر سابق پشتیبانی از سمت عرضه مسکن وجود نداشت؟
اصلانی: شروع آن دوره درست بلافاصله پس از مسکن مهر بود و یک تعداد قابل توجهی از مسکن مهر روی دست ما مانده بود و ما هیچ برنامه ای به جهت اینکه این را حل نماییم، نداشتیم. البته بیشترین تعداد مسکن مهر تکمیل شده و افتتاح شده هم در همان دوره بود. یعنی باآنکه مسکن جدید نساختیم، ولی همان هایی که باقی مانده بود را برنامه ریزی و تکمیل کردیم. در دوره آخوندی یک میلیون و ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل گردید. وقتی آقای اسلامی آمد، دقیقاً شرایطی بود که همه می دانستیم پاشنه آشیل بخش مسکن، باردیگر قیمت مسکن می شود. سالی ۳۰۰ هزار پروانه ساختمانی بیشتر دریافت نمی گردد که نشان داده است بخش خصوصی علاقه ای به ورود به بازار مسکن ندارد.
اگر بخواهیم با سازوکار بازار مسکن در حوزه تأمین مسکن کم درآمدها سیاست گذاری نماییم، اساسا با شکست مواجه می شویم؛ مکانیزم بازار نمی تواند مسکن کم درآمدها را تأمین کند؛ این نگاهی است که حالا وجود دارد اما آن موقع وجود نداشت.
آن موقع نظر این بود که اگر افراد می خواهند خانه بخرند باید پس انداز خویش را تجهیز کنند، فرآیندی برای کاهش نرخ سود تحت عنوان صندوق مسکن یکم در نظر گرفته شد. عملکرد بدی هم نداشت. اشکال اما اینجا بود که قیمت مسکن رشد قابل توجهی کرد و وام صندوق پس انداز یکم، دیگر پوشش دهی لازم برای خرید خانه را نداشت.
از طرف دیگر حجم مسکن هایی که برای آن قالب ساخته شده بود به اندازه لازم نبود. میزان وام صندوق پس انداز یکم برای زوجین در شهر تهران ۱۶۰ میلیون تومان است. این رقم زمانی که این صندوق کار می کرد ۵۸ درصد قیمت یک خانه بود. این در تاریخ اقتصاد مسکن ایران بی نظیر است. اما هم اکنون قدرت پوشش دهی این وام، ۲۴ درصد است.
فکر نمی کنید این مدل اقتصادی وزارت راه در خصوص پشتیبانی از سمت تقاضا با افزایش رقم وام مسکن، در شرایطی که برنامه ای برای افزایش عرضه وجود نداشت، در افزایش تورم این بخش نقش مؤثری داشت؟
اصلانی: اساساً دولت اجازه ساخت مسکن دولتی ندارد. بر مبنای اصل ۴۴ قانون اساسی، دولت اجازه ورود به بخش ساخت ندارد، دولت باید برای تسهیل ساخت مسکن سیاستگذاری کند.
اصلانی: چرا هنوز ما خانوار مستأجر داریم؟ دلیلش در دو مبحث است: عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و مسئله توزیع سال ۹۵ مرکز آمار ایران گزارشی دارد که ۲ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور و ۲ میلیون و ۸۰ هزار واحد، خانه دوم داریم. مجموع اینها با تعداد خانوارها را اگر در نظر بگیریم، تراکم خانوار در واحد مسکونی کشور به کمتر از یک و حدود ۷۵ صدم می رسد؛ یعنی به ازای ۷۵ خانوار ۱۰۰ خانه داریم.
مقصودم این نبود دولت راسا مبادرت به ساخت کند؛ دولت باید از عرضه مسکن حمایت کند؛ ضمن اینکه در مورد خانه های خالی مگر بخش زیادی از آنها، خانه های لوکس نیستند؟
اصلانی: اصلاً من کاری به این ندارم؛ صرفا خانه است. یعنی ساخته شده است. حالا چرا هنوز ما خانوار مستأجر داریم؟ دلیلش در دو مبحث است: عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و مسئله توزیع.
اخیراً مطرح شده یک نفر ۸۰۰ واحد مسکونی دارد در حالیکه نفر دیگری هست که خانه ندارد؛ اما در هر حال خانه ساخته شده است.
خب چه کسی مسئول پشتیبانی از سمت عرضه مسکن است؟
این اتفاقات، مبنای اقتصادی دارد؛ در دوره ای درآمد نفتی قابل توجهی وارد کشور شد که پیامد آن در چارچوب بیماری هلندی، حجم و قیمت مسکن را افزایش داد. در دوره آخوندی به این سمت رفتند که تقاضا را توانمند کنند؛ اما الان به سبب کاهش نسبت ال تی وی و شکست بازار در بخش کم درآمدها، به این سمت رفتند که حالا عرضه مسکن را تقویت نماییم.
اما در سیاست جدید هم دولت به هیچ عنوان درگیر ساخت و ساز نیست و بخش خصوصی می سازد. دولت هم با برنامه ای که در طرح اقدام ملی آغاز کرد زمین در اختیار سازنده بخش خصوصی یا مردمی گذاشت. در مورد انتخاب سازنده هم دولت دخالتی ندارد. کاری که ما کردیم، ساماندهی بازار و برنامه ریزی برای توزیع مناسب مسکن بر مبنای نیاز واقعی بود.
خاندوزی: مگر می شود ندانیم در حوزه ملموس ترین دارایی غیرمنقول سند دار، چه می گذرد!؟ این اوج ناکارآمدی نظام اطلاعاتی بخش مسکن می باشد. اگر اطلاعات بازار مسکن موجود بود، می توانستیم اثرات سرریز سایر بازارها را تا حدی مدیریت کنیم با این توصیف، شما سیاست دولت طی ۷ سال قبل در بخش مسکن را تائید می کنید؟
اصلانی: نمی گویم بهترین سیاست ها در پیش گرفته شد ولی معتقدم در شرایطی که قرار داشتیم، سیاست های مطابق آن شرایط اتخاذ شد؛ البته می شد بهتر هم سیاستگذاری کرد.
می شد بگونه ای سیاسگذاری کرد که افزایش لجام گسیخته قیمت نداشته باشیم؟
اصلانی: نه؛ چون قیمت مسکن اصلاً درون بخشی در بخش مسکن نیست. بخش مسکن متأثر از سیاست کلان اقتصاد کشور است. تبعیت قیمت مسکن از تورم انتظاری، از وضعیت بازارهای دارایی موازی مشهود است. این مال امروز و روز گذشته هم نیست. شما وقتی تورم انتظاری دارید همه مردم به دنبال این هستند که ارزش پولشان را حفظ کنند. یک زمانی در مسکن، یک زمانی در ارز، سکه و بورس. مسکن قابل اعتمادترین جا برای مردم ما به لحاظ ذهنیت تاریخی که دارند، است. مؤلفه های قیمت مسکن در دست ما نیست.
آقای دکتر سیاست های سالهای اخیر را در نابسامانی بازار مسکن چه اندازه مؤثر می دانید؟
خاندوزی: اساسا بازار مسکن تمام تحولاتش قابل توضیح از راه متغیرهای درون مسکن نیست. به عبارت دیگر می تواند محل سرریز خیلی از سیاست های مثبت یا منفی اقتصادی در حوزه تحولات شاخصهای کلان مثل نقدینگی قرار بگیرد. این به معنای مسئولیت ناپذیری وزارت مسکن نیست و این وزارتخانه می توانست با برخورد فعال باعث اثرگذاری کمتر آن تحولات کلان بر قیمت مسکن و افزایش دسترسی مردم و عرضه مسکن شود. متأسفانه در جوابهای برخی اعضای وزارت مسکن نوعی فرار از مسئولیت خوابیده است و همه مشکلات را به سطح اقتصاد کلان حواله می دهند. لازم است توجه کنید که رشد شاخص قیمت مسکن در بازه ۱۰ ساله یا ۲۰ ساله یا ۳۰ ساله همواره بسیار فراتر از تورم بوده است.
با این توصیف، به اعتقاد شما دولت در بازار مسکن دست روی دست گذاشت؟
خاندوزی: در بخش مسکن مثل دیگر بخش های اقتصادی بسیار نازل تر از توانمندی بالقوه کارشناسی، سیاستگذاری می نماییم و چوب این ضعف سیاستگذاری را طبقاتی متحمل می شوند که به نحو خاموش ما باید صدای فریاد آنها را در بخش مسکن یا سایر دارایی ها بشنویم و سریع تر دولت و مجلس در روندهای سیاستگذاری تجدید نظر کنند تا لازم نباشد این فریادهای خاموش به آتشفشان های پرغرشی تبدیل گردد.
خاندوزی: یکی از مؤلفه های دوره مدیریت دولت یازدهم در بازار مسکن، بی تحرکی هم در سمت عرضه مسکن و هم نسبت به مدیریت تقاضای مسکن بود. به جای بهبود و رفع ایرادات مسکن مهر، شاهد توقف آن بودیم. سیاستگذار درباره تحرک عرضه و مدیریت تقاضا انفعالی عمل کرد و فرصت های زیادی را از دست دادیم یکی از مؤلفه های دوره مدیریت دولت یازدهم در بازار مسکن، بی تحرکی هم در سمت عرضه مسکن و هم نسبت به مدیریت تقاضای مسکن بود. به جای بهبود و رفع ایرادات مسکن مهر، شاهد توقف آن بودیم. اما به صورت واضحی سیاستگذار درباره تحرک عرضه و مدیریت تقاضا انفعالی عمل کرد و بخش زیادی از فرصت ها را از دست دادیم. تجربه مسکن مهر، فرصت طلایی در اختیار کشور قرار داد تا نهادهای مسکن ساز و شهرساز حرفه ای داشته باشیم ولی از آن غفلت شد؛ می توانستیم بازیگران جدیدی را به بازار مسکن کشور معرفی نماییم که نه تنها بازار داخل بلکه بازارهای منطقه ای را هم در دست بگیرند؛ اما این فرصت از دست رفت که هم به دولت دهم و هم یازدهم برمی گردد. نه دولت دوم احمدی نژاد و نه دولت اول روحانی از این فرصت استفاده نکردند. مسئله اطلاعات بازار مسکن هم نکته ای است که متأسفانه مغفول مانده است. ما در این حوزه هم عقب گرد داشتیم. اینکه خانم دکتر اصلانی اشاره کردند گفته می شود فردی ۸۰۰ واحد مسکونی داشته، در سال ۲۰۲۰ از یک مقام سیاستگذار قابل قبول نیست. اینجا اوگاندا نیست. ما درباره ایران با ۱۱۵ سال تجربه از زمان مشروطه به بعد صحبت می نماییم. مگر می شود ندانیم در حوزه ملموس ترین دارایی غیرمنقول سند دار، چه می گذرد!؟ این اوج ناکارآمدی نظام اطلاعاتی بخش مسکن می باشد. اگر اطلاعات بازار مسکن موجود بود، می توانستیم اثرات سرریز سایر بازارها را تا حدی مدیریت نماییم. اگر ما اطلاعات در بازار مسکن را در طول این سال ها تکمیل می کردیم، حتما می توانستیم در مورد آن بخش از تقاضا که غیر مصرفی است سرعت گیر وضع نماییم. فقط با تاکید بر این اطلاعات است که یک نهاد تنظیم گر می تواند کاری انجام دهد.
خانم اصلانی اشاره کردند در دولت یازدهم پیشرفت هایی در الگوهای تأمین مالی بخش مسکن ایجاد شد؛ این الگوها چه اندازه در تقویت توان تقاضا مؤثر بود؟
خاندوزی: مطالعات خوبی در حوزه تأمین مالی مسکن در دولت یازدهم انجام شد اما اینکه این مدلهای جدید، تأمین مالی مسکن در کشور را تحت تاثیر قرار دهد و الگویی متفاوت از ۱۰ سال قبل داشته باشیم، موفق نبودند. هم اکنون کمتر از نیم درصد بازار مسکن از راه مدلهای تأمین مالی جدید، فعال است. در حالیکه در دنیا از ابزارهای جدید استفاده می نمایند و الان صحبت از این است که پای ریت (Reet) را در بورس باز کنند.
در مجموع ارزیابی شما از سیاست دولت در حوزه مسکن چیست؟
خاندوزی: من قبلاً در مصاحبه هایم گفته ام که ما با ماهیت یکپارچه دولت در ایران سروکار نداریم. این واقعیت درباره مجلسی که مبتنی بر مناسبات حزبی نیست، با درجات بسیار بیشتری مصداق دارد اما در مورد دولت انتظار نداریم که چنین باشد اما متأسفانه هست. به این علت که فاقد یک اراده واحد در پشت یک نهاد سیاستگذار هستیم. برای همین وقتی داریم درباره یک بخش صحبت می نماییم، بیشتر خود مقام عالی سیاستگذار آن بخش تأثیرگذار است و با آمدن و رفتن اشخاص سیاست ها تغییر می کند که این تغییر سیاست در بخش مسکن دولت محسوس بود.
در دولت یازدهم و همینطور ابتدای دولت دوازدهم که آقای آخوندی وزیر بود، شاهد عقب گرد سیاستی در بخش مسکن هستیم، چون که حتی درجا زدن هم عبارت مناسبی نباشد؛ اما الان خیلی امیدوارم که در این دوره فعلی بخشی از عقب ماندگی ها جبران شود و مجموعاً تحرک آقای اسلامی بسیار محسوس تر از سلف ایشان است.
خانم اصلانی قبول دارید بخشی از التهابات قیمت مسکن ناشی از همین عقبگردهای سیاستی در دوره آقای آخوندی بوده و نمی گردد آنرا صرفا ناشی از سرریز سیاست های اقتصاد کلان دانست؟
اصلانی: وقتی مقرر است فقط نقد نماییم، خیلی خوب می شود نقد کرد اما وقتی وارد فضای اجرا و سیاستگذاری می شویم، آنقدر قیود زیاد است که دست و پای فرد سیاست گذار را می بندد.
من پیش از اینکه مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن شوم، ۱۷ سال کارشناس بخش مسکن بودم. به ضرس قاطع می گویم هیچکس به اندازه امثال من مسائل بخش مسکن را نمی شناسد، اصلاً هم آدم سیاسی ای نیستم؛ من از زبان کارشناس اقتصاد مسکن می گویم که سیاستگذاری در حوزه مسکن پیچیدگی هایی دارد که ابزارش را ما نداریم که بخواهیم حلش نماییم.
خاندوزی: تجربه مسکن مهر، فرصت طلایی در اختیار کشور قرار داد تا نهادهای مسکن ساز و شهرساز حرفه ای داشته باشیم ولی از آن غفلت شد؛ نه دولت دوم احمدی نژاد و نه دولت اول روحانی از این فرصت استفاده نکردند همین مبحث سامانه های اطلاعاتی را که آقای خاندوزی به آن اشاره نمود، مبحث کاملاً درستی است. یکی از معضلات همه بازارها فقدان اطلاعات است.
مثلاً یکی از منابع اطلاعاتی بخش مسکن، اطلاعات پروانه های ساختمانی است. اما هنوز هم اطلاعات پروانه های ساختمانی در شهرداری ها، دستی جمع آوری می شود؛ من با ۶ ماه تأخیر اطلاعات کل کشور را به دست می آورم. اما آیا این دست وزارت مسکن است؟
پیچیده است؟ قابل تدبیر نیست؟
اصلانی: بله باید تدبیر شود. ولی این بایدها خودش ریشه هایی دارد. بیایم راجع به اینکه یک نفر دارای ۸۰۰ ملک است حرف بزنیم، اطلاعات این مورد باید از سامانه املاک و اسکان بیاید. قانونگذار در سال ۹۴ به درستی جای خالی چنین سامانه ای را تشخیص داد. ولی سازوکار اجرایی آنرا درست ندید.
اصلانی: در دولت یازدهم سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد و مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خویش را به سامان املاک و اسکان می دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی دهیم! اینکه آقای خاندوزی می گوید که ما دانش خیلی عمیق و انباشته شده ای داریم ولی از آن استفاده نمی نماییم، درست نیست. چندین سال فراخوان زدیم که شرکت های فناوری اطلاعات بیایند و سامانه اسکان را برای ما راه اندازی کنند؛ حتی شرکت های بزرگ آی تی آمدند ولی موفق نبودند. چون که اطلاعات ناقص است؛ فرض کنید سامانه راه اندازی می شد اما وقتی شما اطلاعات سکونتی افراد را در اختیار ندارید که این فرد کجا زندگی می کند و ملکیت آن چگونه است، سامانه چه کارکردی دارد؟ متأسفانه مشکلات عمیق آماری داریم. اگر می خواهیم نقد نماییم، نقد باید چارچوب داشته باشد و برآمده از اطلاعات باشد.
ظاهراً مشکلاتی هم با سازمان ثبت اسناد برای انتقال اطلاعات ملکی به سامانه اسکان داشتید.
اصلانی: در دولت یازدهم گفته شد که سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد است و این سازمان مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ضمن اینکه این اطلاعات اصلاً وجود هم ندارد؛ اطلاعاتی که قابل آن لاین کردن باشد از سال ۹۱ در سازمان ثبت بارگذاری شده و تنها افرادی که سند تک برگی گرفته اند، اطلاعاتشان در این سازمان وجود دارد؛ ما هیچ اطلاعاتی از اسناد قولنامه ای و دفترچه های منگوله ای نداریم؛ اینها مشکلات واقعی بودند. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خویش را به سامان املاک و اسکان می دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی دهیم! در آن دوره من کارشناس بودم. من از عملکرد خودم دفاع می کنم. می دانید ما چقدر سعی کردیم تا این اطلاعات را جمع نماییم و نشد؟
اصلانی: در دولت یازدهم سازمان ثبت مرجع اطلاعات ملکی افراد و مکلف شد اطلاعات را به سامانه املاک و اسکان متصل کند؛ اما نگاه های بخشی عجیب و غریبی وجود داشت. ۱۴ دستگاه باید اطلاعات خویش را به سامان املاک و اسکان می دادند که همگی گفتند ما اطلاعات نمی دهیم! علت مقاومت شان چه بود؟
اصلانی: نمی خواستند اطلاعاتشان را بدهند. علت خاصی نداشت. پیش از وزارت آقای اسلامی، به این نتیجه رسیدند که اطلاعات را شهرداری ها در اختیار دارند چون به صورت محلی قابلیت این را که بدانند در هر خانه چه کسی زندگی می کند را دارد. بنابراین لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه های خالی را به دولت دادیم تا مسئولیت راه اندازی سامانه اسکان و شناسایی واحدهای خالی را به شهرداری بدهند. این از این باب نبود که بخواهند رفع مسئولیت کنند؛ بلکه از این باب بود که برای دسترسی به اطلاعات به هر دری زده بودند، به نتیجه نرسیدند.
وقتی آقای اسلامی وزیر راه و شهرسازی شد، مدلی بیان کرد تا بتوانیم اطلاعات این سامانه را هر چه زودتر جمع نماییم. کمبود اطلاعات سکونتی، کمبود اطلاعات افراد، نقصان اطلاعات ملکی و عدم تمایل دستگاه ها به دادن اطلاعات ملکی مشکلات ما در این راه بود. الان مدلی طراحی کردیم که توانستیم اطلاعاتی از سازمان ثبت بگیریم و از خود اظهاری مردم هم استفاده نماییم، این سامانه را راه اندازی کردیم. این مسئله اتفاق بسیار بسیار بزرگی بود که در همین پنج شش ماه اخیر رخ داده است.
چه مدلی طراحی شد؟
اصلانی: ما یکسری اطلاعات از سامانه های موجود می گیریم، به جهت اینکه این اطلاعات را بگیریم، مصوبه ای از دولت گرفتیم که سازمان امور مالیاتی را مکلف کرد اطلاعات این سازمان را به سامانه املاک و اسکان وصل کند. حالا این اطلاعات را می گیریم و در خود سامانه با یکسری اطلاعاتی که خودمان داریم، مطابقت داده و از کراس اور (cross over) اطلاعات موجود، خروجی می گیریم؛ بعد با مردم چک می نماییم و برایشان پیامک می زنیم که این اطلاعات ملکی از شما ثبت شده است؛ آیا تأیید می کنید که مالک این تعداد ملک هستید یا خیر؟ اگر جواب مثبت است باید توضیح دهند که هم اکنون این ملک در چه وضعیتی است و آیا خودشان در آن زندگی می کنند یا در دست مستأجر است.
خاندوزی: در دولت یازدهم و همینطور ابتدای دولت دوازدهم که آقای آخوندی وزیر بود، شاهد عقب گرد سیاستی در بخش مسکن هستیم، شاید حتی درجا زدن هم عبارت مناسبی نباشد؛ اما الان خیلی امیدوارم که در این دوره فعلی بخشی از عقب ماندگی ها جبران شود تمهیداتی اندیشیده ایم که اگر این خود اظهاری درست انجام نشود، برای مالک واحدهای خالی تبعات قضائی داشته باشد. این مدل طراحی و اجرا شد و تا هفته آینده یک خروجی ابتدایی از تعداد خانه های خالی اعلام می نماییم. همین امروز اطلاعات سازمان امور مالیاتی را گرفتیم. همه اطلاعاتی که برای این سامانه لازم بود: اطلاعات موجود در قبوض آب و برق، اطلاعات مالکیت و …بهمن ماه سال قبل، نرم افزار سامانه املاک و اسکان آماده بود؛ اما از بهمن ۹۸ تا به امروز درگیر این هستیم که اطلاعات را در آن وارد نماییم. اگر فکر نماییم سامانه املاک و اسکان همه مشکلات بخش مسکن را حل می کند، اشتباه محض است؛ بلکه فقط یکی از ابزارهای ما برای ساماندهی به بازار مسکن می باشد.
چرا سرعت سیاست گذاری ها و تصمیم گیری ها در بخش مسکن اینقدر پایین است؟
اصلانی: ما بحران نیروی انسانی متخصص در بخش اقتصاد مسکن داریم. دانشگاه های ما چنین نیروهایی پرورش نداده اند. وزارت راه و شهرسازی ۱۰ سال قبل که وزارت مسکن بود سیلابس های رشته اقتصاد مسکن را تهیه و با وزارت علوم تفاهم کرد که در حوزه اقتصاد مسکن، دانشجوی ارشد و دکتری بگیرد. شورایعالی گسترش هم به دانشگاه تهران ابلاغ نمود ولی اتفاقی نیفتاد. ده ها بار پیگیری کردیم.
اقدامی که در بازار مسکن برای مردم محسوس است عرضه است؛ این اقداماتی که اشاره می کنید هیچ مابه ازای بیرونی برای مردم نداشته است؛ مردم فقط رشد لجام گسیخته قیمت را دیده اند.
اصلانی: از وزارت مسکن اندازه خودش باید توقع داشت. مسکن بزرگترین کالای مصرفی خانوار است. در شرایطی که درآمد خانوار چنین وضعیتی دارد، ما می خواهیم خانوار را صاحب مسکن هم بکنیم. اما بانک ها توان پرداخت تسهیلات ندارند. از همین رو طرح اقدام ملی مسکن را شروع کردیم. رابطه بخش مسکن با سایر بخش های اقتصاد بسیار گسترده است، ازاین رو این طرح می تواند ابزاری برای برای خروج اقتصاد از رکود باشد. البته وزارت مسکن فقط زمین در اختیار دارد. قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن هم ظرفیت هایی داده که غلط است و باید اصلاح می شد. ۳ سال اصلاح آیین نامه قانون ساماندهی در کمیسیون های دولت می چرخید. چهارشنبه دو هفته قبل ما در کمیسیون اقتصادی دولت این اصلاحیه را بالاخره مصوب کردیم. همینطور دنبال آن هستیم تا اوراق سلف موازی استاندارد مسکن در بورس راه اندازی نماییم. دستورالعمل های این ابزار تهیه شده و بورس کالا آنرا راه اندازی می نماید.
اصلانی: از وزارت مسکن اندازه خودش باید توقع داشت. مسکن بزرگترین کالای مصرفی خانوار است. در شرایطی که درآمد خانوار چنین وضعیتی دارد، ما می خواهیم خانوار را صاحب مسکن هم بکنیم برای تسریع در روند اجرای برنامه اقدام ملی مسکن، چه اقداماتی انجام داده اید؟
اصلانی: طبق ماده ۶ قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن، دستگاه های دولتی که زمین مازاد دارند باید به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند. اخیراً توانستیم سه هکتار زمین بگیریم. منابع طبیعی هم باید زمین به ما بدهد. ۲۵۰ هکتار زمین شناسایی کردیم که هنوز نتوانسته ایم بگیریم.
مشکل عدم اجرای قانون صندوق زمین و ساختمان چه بود؟
اصلانی: اجرای این قانون در دولت یازدهم کلید خورد و حتی ۱۱ صندوق هم بوجود آمد ولی ابتر ماند. این مربوط به قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن بود که در زمان وزارت مسکن آقای سعیدی کیا به تصویب رسید اما مشکل این بود که یک پارادوکسی بین آیین نامه اجرایی این قانون و دستورالعملی که سازمان بورس جهت راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان نوشته بود، وجود داشت. این تناقض آیین نامه ای، اجازه نمی داد دانه درشت های صاحب زمین که سازمان ملی مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید هستند، بتوانند از زمین هایشان در چارچوب صندوق زمین و ساختمان استفاده و عرضه مسکن را زیاد کنند. پارادوکس این بود که گفته بود به جهت اینکه صندوق تشکیل گردد، زمین باید به مالکیت صندوق درآید؛ در حالیکه چنین اجازه ای را قانونگذار به دستگاه های دولتی نداده بود.
اصلانی: پس از سه سال تلاش اصلاح قانون صندوق زمین و ساختمان انجام شد و اخیراً نامه ای به سازمان ملی مسکن زدم که حالا که قانون دارد نهایی می شود شما هم برنامه هایتان برای ایجاد صندوق زمین و ساختمان را اعلام کنید اما پس از سه سال تلاش اصلاح قانون صندوق زمین و ساختمان انجام شد و اخیراً نامه ای به سازمان ملی مسکن زدم که حالا که قانون دارد نهایی می شود شما هم برنامه هایتان برای ایجاد صندوق زمین و ساختمان را اعلام کنید. مبحث دیگری که داریم به جد پیگیری می نماییم، اوراق خرید دین است. یک بخش مهم در افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح ساخت است؛ انبوه سازان برای دریافت وام ساخت مسکن به بانک رجوع می کنند از طرفی، خریدار هم به بانک رجوع می کند؛ چون هیچ راه دیگری وجود ندارد یا باید به بانک مراجعه نمود یا خودت پول داشته باشی.
اما با ابزاری که طراحی نموده ایم، سازنده را به ظرفیت های بازار سرمایه ارجاع می دهیم تا مصالحش را خرید قسطی کند و دیگر برای سرمایه در گردش ساخت، نیازمند تسهیلات بانکی نباشد.
یکی از دغدغه های اصلی مردم، بازار اجاره است؛ دولت اخیراً برای افزایش نرخ اجاره سقف تعیین کرد؛ برنامه اجاره داری حرفه ای به کجا رسید؟
اصلانی: اجاره داری حرفه ای یکی از نهادهایی است که در کشور مغفول مانده است. اخیراً مدلی پیدا کردیم که بتوانیم با استفاده از ظرفیت هایی که داریم، بخش خصوصی را برای ورود به این حوزه ترغیب نماییم. غیر از ماه های اخیر که اجاره مسکن افزایش داشته، اما به صورت کلی بازدهی اجاره داری در کشور ما بالا نیست. تا پیش از این، بازدهی اجاره در ایران در قیاس با سایر بازارها عدد قابل توجهی نبوده است. تنها راهش این است که با تشویق دولت، نهاد اجاره داری حرفه ای درست شود.
در اصلاحیه آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسکن، ماده ای به آن اضافه کردیم که به کلیه سازمان ونهادهای عمومی غیردولتی متولی گروه های کم درآمد جامعه همچون بهزیستی، شهرداری ها، بنیاد مسکن، خیرین و واقفین مسکن ساز، صندوق های بازنشستگی کشوری و لشکری، سایر صندوق های مالی و اعتباری و شرکت های دارای مجوز از مراجع ذی صلاح، سرمایه گذاران حقیقی و حقوقی بخش تعاونی، زمین در چارچوب اجاره ۹۹ ساله واگذار می نماییم تا مسکن اجاره ای ۹۹ ساله راه اندازی کنند.
خاندوزی: لازم است در مجلس یازدهم شاخص های دقیقی برای حل مشکلات اصلی هر وزارتخانه داشته باشیم و اگر وزیر نتوانست آن شاخص های عملکردی را تحقق بخشد یا آلوده به فساد بود، بدون بخشایش از سوی مجلس مورد استیضاح قرار گیرد. در این صورت است که ریل اداره کشور اصلاح خواهد شد تضمینی وجود ندارد این برنامه ها تداوم پیدا کند.
اصلانی: خیر؛ ادامه می یابد؛ چون اجرای آنها شروع شده است. ما زمان آقای آخوندی برای تأمین مسکن کم درآمدها دو برنامه داشتیم یکی مسکن اجتماعی و دیگری مسکن حمایتی؛ اگر اجرا می شد بسیاری از مسائلی که امروز با آن درگیر هستیم، دیگر نبود. چون دولت منابع یارانه ای نداشت، اجرا نشد. همین سال جاری هم حتی در قانون بودجه، سهمی برای بخش مسکن دیده نشده است.
از طرف دیگر بانک هم پول ندارد یارانه و وام بدهد. می گوید به من یارانه ام را بدهید تا تسهیلات ارزان قیمت بدهم.
خاندوزی: مگر بانک تخصصی مسکن در اختیار وزیر راه و شهرسازی نیست؟
اصلانی: این بانک توسعه ای نیست. به بانک مسکن تکلیف می شود ۴۰ هزار فقره وام ازدواج یا ۸۰ هزار فقره وام مسکن بازنشستگان پرداخت کن. بانک مسکن یک بنگاه تجاری است. ما در دولت یازدهم سعی کردیم که بانک مسکن، بانک توسعه ای شود. الان هم هدفمان این است.
بانک مسکن از خودش نمی تواند تسهیلات ارزان قیمت بدهد.
خاندوزی: باید این واقعیت را پذیرفت که در «استمرار» ناکارآمدی دولت، مجلس شریک است. متأسفانه رابطه آقای آخوندی با رئیس جمهور به شکلی نبود که آقای رئیس جمهور با شاخص عدم صلاحیت، ایشان را عزل کند و مجلس هم آنقدر در برکناری ایشان کوتاهی کرد که سرآخر آقای دکتر آخوندی با طلبکاری استعفا داد حال آنکه باید مسئولیت سال ها کوتاهی در سیاستهای بخش مسکن را می پذیرفت خاندوزی: شما چند بار از بانک مرکزی خواستید تا اوراق بانک مسکن را بپذیرد؟
اصلانی: خیلی.
خاندوزی: اگر بانک مرکزی قبول نمی کرد لایحه مربوطه را باید به هیئت وزیران یا مجلس می دادید
اصلانی: حتما این کارها را می نماییم.
خاندوزی: وقتی در طول این سال ها حتی یک لایحه از جانب شما به مجلس ارسال نشده است، اجازه دهید این توجیهات شما را قبول نکنیم. وقتی وزیر پیشین شهرسازی هیچ گام بلندی در راه تکمیل اطلاعات بازار مسکن برنداشت، اجازه دهید کارشناسان و مردم بخش بزرگی از مشکلات مسکن را به انفعال سیاستگذاری وزارت راه نسبت دهند.
آقای دکتر، قبول دارید ضعف نظارت مجلس در شکل گیری، تداوم و تشدید نابسامانی مسکن مؤثر و مشهود بوده است؟ مجلس بارها وزیر وقت را استیضاح کرد اما هر بار با رأی اعتماد باردیگر بر عملکرد وی مهر تأیید زد.
خاندوزی: بله باید این واقعیت را پذیرفت که در «استمرار» ناکارآمدی دولت، مجلس شریک است چونکه می تواند با تاکید بر ابزارهای سوال و استیضاح وزیر ناکارآمد را تغییر دهد. متأسفانه رابطه آقای آخوندی با رئیس جمهور به شکلی نبود که آقای رئیس جمهور باشاخص عدم صلاحیت، ایشان را عزل کند و مجلس هم آنقدر در برکناری ایشان کوتاهی کرد که سرآخر آقای دکتر آخوندی با طلبکاری استعفا داد حال آنکه باید مسئولیت سال ها کوتاهی در سیاستهای بخش مسکن را می پذیرفت.
در دوره های قبل، پشت پرده اغلب سوال ها و استیضاح ها، نه ناکارآمدی وزیر یا فساد وزیر بلکه عدم برآورد خواست نمایندگان توسط وزیر یا ملاحظات سیاسی بود و مجلس یازدهم باید مراقب عدم تکرار آن رویه ها باشد. به هر حال لازم است شاخص های دقیقی برای حل مشکلات اصلی هر وزارتخانه داشته باشیم و اگر وزیر نتوانست آن شاخص های عملکردی را تحقق بخشد یا آلوده به فساد بود، بدون بخشایش از سوی مجلس مورد استیضاح قرار گیرد. در این صورت است که ریل اداره کشور اصلاح خواهد شد.
یکی از اقدامات وزیر سابق، مخالفت با بررسی طرح مالیات بر عایدی مسکن بود؛ بعد هم دولت اعلام نمود لایحه می دهد ولی سه سال قبل و از لایحه خبری نیست؛ چرا تقاضای سرمایه ایِ مخرب با ابزارهای مالیاتی کنترل نمی شود؟
اصلانی: حرفتان درست است اما کامل نیست. من بعنوان کارشناس اقتصادی با طرحی که مجلس برای عایدی سرمایه تهیه کرده بود، مخالف بودم. طرح این بود که دولت فقط از بخش مسکن مالیات بر عایدی سرمایه بگیرد. این طرح اگر تصویب می شد، به بخش مسکن صدمه می زد؛ همانطور که اشاره کردید، تقاضای سرمایه ای تا حدی برای بخش مسکن لازم است چون اگر نباشد ساخت و ساز نمی گردد. باید جلوی بیشتر از این مقدار، گرفته شود.
ما مخالفت کردیم و نظرمان این بود که مالیات بر عایدی سرمایه باید برای همه بازارهای دارایی همچون مسکن دیده شود. ما از مالیات بر مجموع درآمد برای کنترل تقاضاهای سرمایه ای مخرب بازار مسکن استقبال می نماییم. همین حالا هم در پیشنهادهایمان هست؛ ولی این مورد دست وزارت راه و شهرسازی نیست.
خاندوزی: البته مالیات بر مجموع درآمد اثر تنظیمی ندارد.
اصلانی: دارد.
خاندوزی: چون صرفا به مجموع درآمدهای فرد نگاه دارد فارغ از اینکه در چه بازاری درآمد داشته است. خاندوزی: در کمیسیون اقتصادی سه دسته اقدامات برای مسکن در دستور کار خواهد بود؛ اول تکمیل سریع بانک اطلاعات املاک و اسکان که طرحی در این حوزه آماده کرده ایم؛ و دوم، فعال کردن بانک ها در عرضه تسهیلات ساخت مسکن و مدلهای جدید تأمین مالی این بخش و سوم بکاربستن اهرم مالیات بر سوداگری بازار مسکن یا مسکن خالی
شما هم معتقدید مالیات بر مجموع درآمد پیش نیاز مالیات بر عایدی سرمایه است؟
خاندوزی: بله لازم است؛ مالیات بر مجموع درامد باید وجود داشته باشد؛ در کنار اثر تنظیم گرانه که بخواهید بازار الف با ب متفاوت باشد، ناچار هستید ابزاری مثل مالیات بر عایدی در اختیار داشته باشید که هم اکنون این ابزار را نداریم.
اصلانی: داریم؛ ابزار مالیات بر خانه های خالی وجود دارد. سامانه املاک و اسکان محقق شده و شناسایی خانه های خالی به سرعت اتفاق می افتد؛ اما نیاز به زمان دارد.
خاندوزی: مشکلاتی که مسؤلان وزارت راه و شهرسازی در پیاده سازی قانون مالیات بر خانه های خالی، وجود ناهماهنگی بین بخش های مختلف دولت، ناسازگاری بین دستگاه های اجرایی، مشکلات دریافت اطلاعات و …، همگی را قبول دارم، اما متأسفانه اتفاقی که نیفتاده این است که توجهی به فناوری نمی شود؛ اینکه بگوییم اطلاعات سازمان ثبت پس از چند ماه دست ما می رسد یا اطلاعات شهرداری ها در مورد پروانه های ساختمانی، همچنان دستی است، پذیرفتنی نیست. تصویری که خانم اصلانی عرضه می دهد تصویری از واقع امر است اما اگر بخواهیم واقع فاسد را به واقع سالم تغییر دهیم، باید ابزارهای خویش را قوی نماییم. در ادبیات فناوری های نرم می گویند شما می توانید با تغییر گلوگاه ها، برای فعال اقتصادی انگیزه ایجاد کنید و سپس هر چه بخواهیم مشارکت یا اظهار کند، از آن طریق صورت بگیرد.
شما قانون مالیات بر خانه های خالی دارید اصلاً بدترین همکاری را هم با سازمان ثبت تصور کنید، اما اگر بعنوان مثال در سامانه املاک و اسکان، اعلام کنید که تمام کد پستی های شناسایی شده خانوارها از جانب وزارت راه و شهرسازی - که البته این اتفاق، مصوبه مجلس می خواهد - مشمول مالیات بر خانه های خالی در زمان نقل و انتقال می شود، همه مردم بلافاصله خوداظهاری می کنند.
همچنین با یکی از مدیران سازمان فناوری اطلاعات ایران صحبت می کردم می گفت به سادگی از راه رصد موبایل ها می شود با دقت نزدیک به ۹۰ درصد، بگوییم سکونتگاه افراد کجاست؛ ما از این ظرفیت ها استفاده نمی نماییم و در مقابل می گوئیم سازمان ثبت اطلاعات را نمی دهد یا سازمان مالیاتی، اطلاعات را دیر داده است! آیا ما باید امروز اینگونه سیاستگذاری کنیم؟
اصلانی: ما از مالیات بر مجموع درآمد برای کنترل تقاضاهای سرمایه ای مخرب بازار مسکن استقبال می نماییم. همین حالا هم در پیشنهادهایمان هست؛ ولی این مورد دست وزارت راه و شهرسازی نیست اصلانی: الان از همه ظرفیت ها استفاده شده است.
خاندوزی: الان من قصد عیب جویی و مقصریابی در این گفتگو را ندارم. بلکه رو به آینده صحبت می کنم تا از این ظرفیت تخصصی و کارشناسی و فناوری های نوین استفاده بشود. امیدواریم همین سرعت تحولاتی که در سال ۹۸ با چند اتفاق خوب در حوزه مسکن و شهرسازی شروع شد، ادامه یابد و اگر برنامه ای روی لوکومتیو حوزه تولید و عرضه مسکن، شهرسازی و شهرهای جدید و حوزه قابل الحاق به شهرها و حوزه مقاوم سازی و سیاست هایی از این دست وجود داشته باشد، گمان می نماییم خیلی سریع می توانیم این شرایط سخت را به سود بهبود موتور رشد اقتصاد، تغییر دهیم.
اقای دکتر مجلس یازدهم برای سامان بخشی به بازار مسکن برنامه ای دارد؟
خاندوزی: واقعیت آن است که بخشی از اقدامات مجلس در بخش مسکن را به صورت سنتی کمیسیون عمران کلید می زده است و بنده اطلاعی در مورد آن کمیسیون ندارم اما در کمیسیون اقتصادی احتمالاً سه دسته اقدامات در دستور کار خواهد بود: اولاً تکمیل سریع بانک اطلاعات املاک و اسکان که بنده به همراه تعدادی از نمایندگان طرحی را برای خاتمه دادن به این کوتاهی تاریخی آماده کرده ایم، ثانیاً فعال کردن بانک ها در حوزه تسهیلات ساخت مسکن و مدلهای جدید تأمین مالی مسکن و ثالثاً به کاربستن اهرم مالیات بر سوداگری بازار مسکن یا مسکن خالی. واقعاً برای کشور ما باعث سرشکستگی است که پس از یک قرن قانونگذاری، مالیات بر عایدی سرمایه بعنوان یک قانون پایه و مؤثر در اغلب کشورها، هنوز در ایران وجود ندارد و چوب آنرا مصرف کنندگان واقعی مسکن و سایر دارایی ها می خورند اما شبکه بزرگ رانتخواران، پشیزی به دولت مالیات نمی دهند! صاحبنظران اینقدر حول این مورد گفته اند و نوشته اند و پیشنهاد داده اند که از عدم اقدام دولت و مجلس، گرفتار نوعی یاس کارشناسی شده اند.
منبع: فراز برج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب