رمزگشایی از سقوط سنگین معاملات
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذر ماه با دو اتفاق «بی سابقه» و «قابل تامل» روبه رو شد؛ به صورتی که آخرین ماه پاییز ۹۹ می تواند بعنوان ماه استثنایی املاک تعبیر شود
نتایج استخراج «داده های اولیه» از سامانه رهگیری توسط «دنیای اقتصاد» نشان داده است حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته به پایین ترین میزان طی دست کم ۷ سال قبل رسید؛ در کارنامه آماری املاک تهران (اطلاعات در دسترس)، سقوط فروش ماهانه به نزدیک ۲ هزار واحد - به جز ماه حدودا تعطیل فروردین ۹۹- سابقه نداشته است. اتفاق «قابل تامل» هم به «میانگین قیمت» کل معاملات در شهر مربوط است. ماه گذشته سطح قیمت میانگین، از مترمربعی ۲۸ میلیون تومان عبور کرد. این نمای کلی از قیمت، خروج بازار از مسیر تازه شکل گرفته در آبان را به تصویر می کشد؛ اما تصاویر جزئی از تحولات آذر- جنس معاملات و جغرافیای معاملات ملک- حقیقت دیگری را شرح می دهد. ۴ عامل سبب رشد «قیمت میانگین» شده؛ درحالی که قیمت آپارتمان ها در یکسری مناطق افت داشته است. نخستین بیلان از معاملات مسکن ماه آذر، تصویری خیره کننده از اوضاع بازار املاک پایتخت به نمایش گذاشت. نتایج استخراج داده های ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات ملک توسط گروه مسکن «دنیای اقتصاد» حاکی می باشد در ماه گذشته بعنوان دومین ماه ریزشی بازارها، دو اتفاق حیرت آور در بازار مسکن تهران رخ داد که اولی تا حدودی قابل انتظار بود اما رخداد دوم چنانچه رمزگشایی نشود، اصلا باور کردنی نیست. بازار مسکن در ماه گذشته به لحاظ «حجم فروش» زمین گیر شد و در عین حال به رغم «شدیدترین سقوط معاملاتی»، سطح «قیمت میانگین» باردیگر افزایش پیدا کرد. این دو اتفاق، «آذر» را برای بازار ملک، استثنایی کرد. نمای کلی از معاملات مسکن آخرین ماه پاییز اینطور القا می کند که بازار ملک خلاف مسیر سایر بازارها در این ماه عمل کرده و عملیات تخلیه حباب قیمت در این بازار، شروع نشده خاتمه یافته است! اما موشکافی در فعل و انفعالات بازار مسکن آذر و عمیق شدن در «جنس معاملات» و «جغرافیای معاملات»، علت صعود میانگین قیمت مسکن شهر را توضیح می دهد. خلاصه (واقعیت) آنچه اتفاق افتاده است، اینکه «بازار مسکن در ماه آذر، ادامه مسیر ماه آبان را طی کرد و دو طرف معاملات، همسو با اغلب معامله گران در بازارهای دیگر، در واکنش به کاهش ریسک های غیراقتصادی، نگاه بدبینانه به آینده (انتظارات تورمی) را کنار گذاشتند و متناسب با اوضاع جدید عمل کردند. اما به چهار دلیل، رفتار جدید خریداران (نخریدن یا دست از خرید کشیدن) و فروشنده ها (عجله یا تمایل به فروش) در قیمت میانگین شهر منعکس نشد و المان اصلی عصر پساجهش که همان کاهش قیمت میانگین یا دست کم افت تورم ماهانه مسکن می باشد در تصویر کلی معاملات مسکن پایتخت در ماه آذر وجود ندارد. در حالیکه در تصاویر جزئی این بازار، قابل مشاهده می باشد.» هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نشده اما بررسی محتوای مبایعه نامه هایی که جزئیات آنها در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران به ثبت رسیده است، نشان می دهد: معاملات خرید ملک مسکونی در پایتخت طی آذر سال جاری به کمترین حجم از اردیبهشت سال جاری رسید به صورتی که اگر وضعیت خاص فروردین ۹۹ در این مقایسه لحاظ نشود، رکود مسکن آذر ۹۹ سنگین ترین رکود معاملاتی از زمان ثبت وقایع ماهانه بازار معاملات مسکن تا کنون بشمار می رود. داده های اولیه از معاملات آذر مشخص می کند: ماه گذشته حدود ۲ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد. این حجم پایین فروش ماهانه آپارتمان دست کم از سال ۹۳ تا کنون -بدون لحاظ معاملات فروردین ۹۹- در شهر تهران سابقه نداشته است به صورتی که کمترین فروش ماهانه واحد مسکونی در پایتخت رقم ۲۹۰۰ فقره مبایعه نامه بوده که مهر ماه سال گذشته رقم خورد. مهر سال گذشته پس از سکته قیمت ها (کاهش قیمت) در معاملات مرداد و شهریور، بخشی از تقاضای خرید از بازار خارج شد اما پس از آن با ادامه التهاب بازارهای موازی و تولید انتظارات تورمی، باردیگر خریدهای سرمایه ای آپارتمان بیشتر شد و رشد بیشتر قیمت را منجر گردید. البته فروردین سال جاری به خاطر تعطیلی رسمی دو هفته اول و تعطیلی کامل بنگاه ها در قالب محدودیت های کرونایی در دو هفته دوم فروردین، عملا معامله آنچنانی در این ماه برای خرید آپارتمان صورت نگرفت و در نتیجه تعداد مبایعه نامه های امضا شده به شدت افت کرد و حدود هزار واحد مسکونی در تهران معامله شد. اما وضعیت فروردین را به همین علت تعطیلی کرونایی، نمی توان حالتی از خواص رکود معاملات مسکن به حساب آورد. همینطور در همه ماه های گذشته که رکود معاملاتی در بازار ملک برقرار بوده، کف معاملات مسکن چیزی حدود ۴ هزار واحد مسکونی در ماه بود. به این ترتیب، حجم خرید آپارتمان در حد ۲ هزار واحد در آذر سال جاری به معنای «سقوط آزاد نبض معاملات مسکن شهر تهران» است که پرده جدیدی از ابررکود در بازار ملک را به نمایش می گذارد. این وضعیت، «خروج خریداران سرمایه ای» را بیان می کند و نشان می دهد: بازار حدودا حالت شبه تعطیل پیدا کرده است. تفاوت تصویر کلی با تصاویر جزئی بازار مسکن اگر در گزارش رسمی تحولات بازار مسکن که چند روز دیگر توسط بانک مرکزی منتشر می شود، همین آمار البته احیانا با کمی تغییر محدود منعکس شود در این صورت می توان اظهار داشت: حجم فروش آپارتمان و ملک مسکونی در تهران طی آخرین ماه از فصل پاییز در مقایسه با حجم پایین معاملات در ماه میانه پاییز، حدود ۵۴ درصد کاهش پیدا کرده است که به معنای «نصف شدن خریداران پای کار در فاصله آبان تا آذر» است. حجم معاملات مسکن ماه آذر حدود ۷۷ درصد هم نسبت به آذر سال گذشته کاهش یافته است. بنابراین، بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی، نسبت به رکود ۹۸، تقریباً دو سوم دیگر کوچک تر شده است. اتفاق اول در معاملات مسکن ماه آذر-پایین ترین فروش واحد مسکونی طی ۸ ماه گذشته- به یک دلیل مشخص، قابل پیشبینی بود و آن «خروج تقاضای خرید سرمایه ای از بازار ملک به دنبال ریزش قیمت در دیگر بازارها و همینطور فروکش کردن ریسک غیراقتصادی» است. آبان سال جاری، با مهار شدن روند رو به رشد «انتظارات تورمی» ناشی از امیدواری عمومی به احیای برجام، افزایش درآمدهای نفتی و محدود شدن نوسانات ارزی، یک دفعه تقاضای سرمایه ای و سفته بازی در همه بازارها کاهش پیدا کرد. این اتفاق مثبت در آذر هم افتاد و پیامد آن علاوه بر اینکه به کاهش ۲ درصدی (ماهانه) نرخ ارز، توقف رشد شتابان قیمت سکه و افت قابل توجه نرخ تورم عمومی منجر گردید، سکته شدید حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت را هم به دنبال داشت. ازاین رو زمین گیر شدن معاملات مسکن از این منظر قابل پیشبینی بود. اما اتفاق دوم در بازار مسکن ماه آذر، یعنی «صعود قیمت میانگین»، برخلاف روند قیمت ها در بازارهای موازی و متفاوت از حرکت قیمت آپارتمان در ماه آبان بوده است. کارنامه مقدماتی معاملات مسکن آذر ۹۹ حکایت از آن دارد که میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در این ماه در تهران، بیشتر از ۵ درصد نسبت به ماه آبان افزوده شده است. قیمت میانگین در معاملات مسکن ماه گذشته در شهر تهران از مترمربعی ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان عبور کرده است. قیمت میانگین در آبان مترمربعی ۲/ ۲۷ میلیون تومان بود. این وضعیت «قیمت میانگین» و «تورم ماهانه مسکن» در معاملات ماه آذر، در مقایسه با رخداد ماه آبان، به شکلی «خروج بازار ملک از مسیر جدیدی که آبان ماه شکل گرفته بود» را نشان داده است. اما آیا در حقیقت، معاملات مسکن بار دیگر به مسیر جهش قیمت بازگشته است؟ بررسی های «دنیای اقتصاد» از جزئیات آنچه در کارنامه مقدماتی معاملات مسکن آخرین ماه پاییز ثبت شده است، پاسخ این پرسش را منفی می داند. به بیان ساده، علایم و شواهدی در درون بازار مسکن (تصاویر جزئی) وجود ندارد که نشان دهد آذر ماه معاملات به لحاظ هیجانی شدن باردیگر رفتار خریداران، به وضعیت ماه مهر و ماه های قبل تر چرخش کرده است. صورت کلی معاملات آذر البته «غلط انداز» است و این شائبه (شروع باردیگر خریدهای سرمایه ای) را نشان داده است. اما حقیقت، چیز دیگری است! چهار علت رشد قیمت میانگین نتایج بررسی های «دنیای اقتصاد» از ماه استثنایی معاملات مسکن پایتخت حاکی است: چهار رخداد در این ماه بعنوان چهار علت رشد قیمت میانگین، وضع موجود بازار ملک را توضیح می دهد. نخستین رخداد، «رشد قابل توجه سهم زمین یا همان ملک کلنگی در معاملات ماه آذر ۹۹ در بازار مسکن شهر تهران است». سهم معاملات زمین در کل معاملات ماهانه بازار مسکن پایتخت از ۸/ ۱۳ درصد در ماه آبان به حدود ۲۰ درصد در ماه آذر رسید. این رشد وزنی خرید ملک کلنگی در معاملات مسکن ناشی از افت کمتر این نوع معاملات در مقایسه با افت سنگین کل معاملات در تهران در آذر ماه است. کل معاملات مسکن مطابق داده های اولیه، حدود ۵۴ درصد نسبت به آبان افت کرد در حالیکه خرید و فروش زمین در همین فاصله تنها ۳۵ درصد کاهش پیدا کرد. در واقع، از یکسو با فروشنده شدن بخشی از مالکان ساختمان های قابل تخریب و مشارکت در ماه آذر در مناطقی از پایتخت که خود ناشی از واکنش این مالکان به «آرام شدن فضای روانی بازارها» بوده است و از طرفی با ورود نسبی بخشی از بساز و بفروش ها به بازار خرید زمین در این ماه که معمولا ماه خرید زمین برای ساخت در سال بعد است، معاملات ملک کلنگی تا حدودی (نسبت به معاملات آپارتمان)، بهبود پیدا کرد و همین، سبب افزایش سهم زمین در معاملات مسکن شد. تا پیش از ماه های آبان و آذر، عرضه ملک کلنگی در بازار به شدت افت کرده بود چون مالکان توقع «گران تر شدن زمین در آینده» را داشتند. سال قبل سهم زمین از معاملات زیر ۱۰ درصد بود. به این ترتیب، از آنجائیکه میانگین قیمت زمین در پایتخت ۵/ ۱ برابر قیمت مسکن می باشد، افزایش قابل توجه سهم آن در معاملات ماه آذر (حدود ۶ واحد درصد)، اثر خویش را بر «قیمت میانگین شهر» به شکل افزایش قیمت گذاشته است. رخداد دوم در آذر ماه معاملات مسکن به «افزایش وزن مناطق بالای شهر در معاملات» مربوط می شود. سهم آپارتمان های منطقه یک از کل معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز به حدود ۷ درصد رسیده در حالیکه این سهم در معاملات ماه آبان حدود ۴ درصد بوده است. همینطور سهم منطقه ۳ هم از ۴ درصد به حدود ۵ درصد افزایش پیدا کرد و در کل، سهم پنج منطقه اول پایتخت از معاملات مسکن از حدود ۳۵ درصد در آبان به حدود ۴۰ درصد افزایش یافته است. ازاین رو همان گونه که این آمارهای ریز، تصاویر دقیق از فعل و انفعالات بازار مسکن عرضه می کند، مشخص می شود که «به دلیل افزایش وزن املاک گران در معاملات مسکن، قیمت میانگین گرفتار افزایش شده است». دو رخداد «افزایش سهم معاملات زمین و افزایش سهم مناطق بالای شهر در معاملات مسکن ماه آذر» به وضوح نشان داده است بیشتر از آنچه قیمت واحدهای مسکونی مصرفی در مناطق مصرفی پایتخت گران تر شده باشد، این املاک گران هستند که وزن شان در معاملات افزایش یافته و سبب بالارفتن سطح قیمت در نمای کلی بازار (قیمت میانگین) شده است. رخداد سوم، مهر تاییدی بر این تحلیل است. ماه گذشته در مناطقی از تهران، میانگین قیمت منطقه ای واحدهای مسکونی فروش رفته، کاهشی از یک تا دو میلیون تومان در مترمربع پیدا کرد. داده های اولیه از بازار مسکن پایتخت در ماه آذر ۹۹ حکایت از آن دارد که مثلا در منطقه ۵ که حدود ۲۶۰ واحد فروش رفته، میانگین قیمت آپارتمان ها حدود ۳ درصد در فاصله آبان تا آذر افت کرده است. در منطقه ۱۲ هم که حدود ۶۰ آپارتمان معامله شده، میانگین قیمت بیشتر از ۴ درصد افت از خود نشان داده است. حتی در مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۱، سطح قیمت نسبت به ماه آبان تغییری نکرده است. بنابراین، باآنکه نمای کلی قیمت مسکن، افزایش یافته اما در مناطقی از شهر، سطح قیمت کاهشی بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از واسطه های ملکی، یک رخداد چهارمی هم در ماه آذر شناسایی کرده است. عمده مشاوران املاک می گویند ماه گذشته حتی یک واحد مسکونی هم برای خریدار و فروشنده، معامله نکرده اند. پیشتر در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» از واسطه های بازار ملک مشخص شد ۵۵ درصد واسط های معاملات ملک، وضعیت را «رکود سنگین» توصیف می کنند و از «کاهش قیمت مسکن» در هفته های اخیر خبر می دهند. مشاوران املاک که از جزئیات آنچه در ماه آذر، در جنس معاملات و تغییرات منطقه ای معاملات رخ داده است، اطلاع کامل ندارند، در مواجهه با آمار در ارتباط با رشد قیمت میانگین که از آنها درباره علت آن پرسش شد، متعجب هستند و معتقدند، قیمت آپارتمان دست کم در فایل هایی که طی هفته های پایانی پاییز به آنها برای فروش تحویل شده، کاهشی بوده است. البته در لابه لای اظهارات واسطه های ملکی، یک مبحث مهم شناسایی شد و آن «ثبت با تاخیر مبایعه نامه ها» در سامانه رهگیری معاملات است. برخی واسطه ها اعلام نمودند «بخشی از معاملاتی که در ماه آبان انجام شد به خاطر فراهم نبودن شرایط مالی خریدار، ثبت آن عملا در ماه آذر انجام شد.» این تاخیر در ماه های قبل هم معمولا انجام می شود اما چون در آبان ماه، سطح قیمت ها بالا بود، ثبت معاملات آن ماه در ماه آذر می تواند بر محاسبه قیمت-میانگین و همینطور حجم معاملات ماه آذر، اثر افزایشی گذاشته باشد. چه بسا اگر معاملاتی که در حقیقت، آبان ماه انجام شد، ثبت آن در سامانه، در آذر انجام نمی شد، هم حجم معاملات آذر به مراتب کمتر از ۲هزار واحد بود و هم سطح قیمت میانگین، تا این میزان افزایش پیدا نمی کرد. هم اکنون با سقوط سنگین معاملات خرید آپارتمان ناشی از خروج سنگین تقاضای سرمایه ای و نبود تقاضای مصرفی در بازار، سطح قیمت میانگین، توضیح کاملی از سطح قیمت ها در مناطق مختلف شهر عرضه نمی نماید. همین مبحث می تواند تا حدودی، رشد قیمت را در ماهی که انتظار می رود عصر پساجهش باشد توضیح دهد. در حقیقت، این میزان رکود شدید معاملات مسکن در هیچ یک از دوره های قبلی پساجهش سابقه نداشته است. البته در هیچ کدام از دوره های جهش، به میزان آنچه در سالهای ۹۷ و ۹۸ و نیمه اول ۹۹ قیمت افزایش پیدا کرد، رشد قیمت تا این اندازه رخ نداد. در تابستان سال ۹۲ پس از جهش ۷۰ درصدی قیمت مسکن در بهار همان سال (رشد نقطه ای)، بازار مسکن تهران وارد عصر پساجهش شد اما در همان زمان ماهانه ۹ هزار واحد مسکونی در تهران فروش می رفت. در نتیجه، حضور واحدهای مسکونی با گروه های سنی مختلف و از مناطق مختلف شهر در معاملات سبب شد کاهش قیمت یا کم شدن شیب رشد قیمت خویش را در آمار قیمت میانگین نشان دهد. این در شرایطی است که حجم معاملات کنونی به حدود یک پنجم دوره مشابه (پساجهش قبلی) تنزل کرده است و حتی فاقد وضعیت «نرمال حداقلی» است. در چنین وضعیتی، بهتر است اوضاع قیمت ها در مقیاس بسیار کوچک تری از شهر و حداقل به صورت تغییرات منطقه ای، رصد و پایش شود. 2323
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب