قیمت مسكن نزولی شد
دنیای اقتصاد نوشت: شواهد قوی از کاهش قیمت مسکن در ماه ریزش بازارها، در گزارش رسمی تحولات معاملات املاک منعکس شد. اطلاعات نهایی از جزئیات معاملات مسکن ماه آذر، از کاهش یک درصدی میانگین قیمت نسبت به آبان حکایت دارد.
این افت قیمت بعد از یک سال روند صعودی بازار - بدون لحاظ فروردین شبه تعطیل- رخ داده است. قیمت در مناطقی از تهران بیشتر از ۵ درصد افت کرده است. این وضعیت شروع فرایند تخلیه حباب قیمت در فاز پساجهش را نشان داده است. فاز جدید از آبان - با فروکش کردن «انتظارات تورمی»- به صورت سقوط تورم ماهانه مسکن شکل گرفت. بازار معاملات مسکن شهر تهران پس از سقوط تورم ماهانه ملکی در نیمه پاییز، با کاهش قیمت اسمی در آذرماه مواجه گردید. به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده های رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی آذر سال جاری نشان داده است میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت از ۲۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در آبان به ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در انتها فصل پاییز رسیده که نشان دهنده یک درصد تورم ماهانه منفی است. در مقابل حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه های املاک مناطق ۲۲گانه هم به ۲ هزار و ۵۵۵ فقره رسیده که نسبت به آبان معادل ۴۳درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل معادل ۷۰ درصد ریزش پیدا کرده است. طبق این گزارش رسمی، کاهش قیمت اسمی در آذر بعد از ریزش تورم ماهانه در آبان رخ داده است. به صورتی که بررسی روند تورم ماهانه از آغاز پاییز از آن حکایت می کند که تورم ماهانه مسکن در مهر معادل ۳/ ۱۰ ثبت شده بود، اما در آبان ماه، بعد از واکنش بازارهای موازی به کاهش ریسک غیراقتصادی و فاصله گرفتن جو روانی بازارها از بدبینی روبه فزونی، تورم ماهانه مسکن هم به ۸/ ۱ درصد رسید که مبین کاهش شدید رشد قیمت مسکن در شهر تهران بود. حالا هم گزارش رسمی بانک مرکزی نشان داده است تورم ماهانه مسکن در آذر منفی و میانگین قیمت اسمی آپارتمان های مسکونی هم کاهش پیدا کرده است. این وضعیت نخستین نشانه واقعی از ترکیدن حباب مسکن می باشد. چونکه در ماه های گذشته از سالجاری تورم ماهانه بگونه ای درحال پیشروی بود که حباب قیمت مسکن در حال بزرگ تر شدن بود. این روند بزرگ تر شدن حدودا در آبان متوقف گردید تا اینکه نهایتا در آذر این حباب ترکید. نسبت قیمت به اجاره بعنوان شاخصی که حباب مسکن به وسیله آن سنجش می شود طی ماه های گذشته در وضعیتی قرار داشت که میانگین هر مترمربع قیمت مسکن به میانگین اجاره بهای سالانه یک واحد مسکونی در فصل تابستان سال جاری به ۵/ ۳۱ رسیده بود، این در شرایطی است که در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P به R به صورت متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این درحالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان داده است. این نسبت به شکلی نمایانگر میزان بازدهی اجاره داری برای موجران و مالکان مسکن هم به حساب می آید. در ماه های اخیر اقتصاددانان با تکیه بر رکود سنگین معاملات مسکن تحت تأثیر خروج تقاضای مصرفی، اعتقاد داشتند روند رشد قیمت مسکن بگونه ای است که قیمت از ارزش واقعی ملک مسکونی فراتر رفته است و همین مبحث منجر به ایجاد حباب در بازار مسکن شده است. اما با عنایت به سطح قیمت مسکن در آذر که در گزارش رسمی بانک مرکزی به آن اشاره شده و برآوردی که از میانگین نرخ اجاره وجود دارد پیشبینی می شود عدد حاصل از این نسبت از حدود ۵/ ۳۱ در تابستان اندکی عقب نشینی کرده و به حدود ۳۰ برسد. در نتیجه می توان با استناد به اطلاعات این گزارش رسمی، عنوان نمود بازار مسکن در فاز «پساجهش» قرار گرفته است. چونکه از یکسو قیمت اسمی کاهش پیدا کرده و از طرفی تورم نقطه ای مسکن از وضعیت سه رقمی ۱۱۵ درصد در آبان ماه، دورقمی شده و به ۶/ ۹۹ درصد در آذر رسیده است. طوری که در انتها فصل پاییز میانگین قیمت آپارتمان مسکونی در شهر تهران حدود ۳۰۰ هزار تومان نسبت به آبان در هر مترمربع کاهش پیدا کرده است. نکته مهم دیگر درمورد گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در آذر تفاوت میان این داده های رسمی با داده های اولیه سامانه رهگیری است. گزارش رسمی بیان کننده ریزش شدید حجم خرید و فروش آپارتمان و افت قیمت اسمی به لحاظ تغییرات ماهانه است، این درحالی است که داده های اولیه از حجم معاملات مسکن آذرماه که اوایل هفته گذشته قابل استخراج بود و «دنیای اقتصاد» در چارچوب گزارشی به آن پرداخت، نشان می داد به رغم سقوط معاملات در انتها فصل پاییز، میانگین قیمت در آذر نسبت به آبان افزوده شده و از مترمربعی ۲۸ میلیون تومان عبور کرده است. ازاین رو مقایسه داده های اولیه و داده های رسمی از تحولات بازار مسکن آذرماه، یک شباهت و یک اختلاف دارد. شباهت داده ها، به سقوط معاملات مربوط می شود. در داده های رسمی انتشار یافته توسط بانک مرکزی، معاملات املاک مسکونی در آذرماه نزدیک به نصف (معادل ۴۳ درصد) نسبت به آبان کاهش پیدا کرده است. اما اختلاف میان دو داده، به قیمت میانگین بازمی گردد. بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره علت اختلاف میان این داده ها از آن حکایت می کند که بخشی از اطلاعات معاملات که در آذر انجام شده اواخر هفته گذشته و اوایل هفته جاری در سامانه منعکس شده در نتیجه اطلاعات قیمتی آنها در گزارش رسمی منعکس شده است. علاوه بر این در داده های اولیه، سهم املاک کلنگی از کل معاملات آذر، حدود ۲۰ درصد بوده که نسبت به آبان افزایش نشان داده است این درحالی است که در داده های رسمی انتشار یافته سهم این گروه از املاک از مجموع معاملات حدود ۱۳ درصد گزارش شده است. از آنجائیکه نسبت زمین به قیمت مسکن بالاست، ازاین رو وزن قیمت زمین در داده های اولیه، سبب افزایش قیمت میانگین شده است. سومین علت قابل توجه این اختلاف هم آن است که بانک مرکزی در تهیه گزارش های رسمی یکسری داده های اطلاعاتی از سامانه رهگیری را در محاسبات لحاظ نمی نماید. بعنوان مثال داده های دارای کدپستی تکراری یا مشکل دار، داده های در ارتباط با معاملاتی که قیمت آنها از یک کف و سقف پایین تر یا بالاتر است و داده هایی که جزئیات معاملات مسکن در آنها به هر علتی غیرطبیعی نشان داده است در این گزارش رسمی لحاظ نمی گردد. البته بانک مرکزی برای ماه آذر یک اقدام دیگر هم برای تهیه گزارش رسمی صورت داده است. این مرجع منتشرکننده اطلاعات رسمی به علت آنکه میانگین حجم معاملات طی این ماه در سالهای اخیر بی سابقه بوده، پردازش اطلاعات و داده ها را با حساسیت بیشتری توسط تهیه کننده گزارش انجام داده است. بررسی جزئیات اطلاعات قیمتی و معاملاتی مناطق شهر تهران در این گزارش نشان می دهد: تمامی مناطق شهر تهران با افت سنگین معاملات رو به رو شده اند اما این کاهش در نیمه جنوبی شهر سنگین تر از مناطق نیمه شمالی بوده است طوری که مناطق جنوبی با افت ۴۳ درصد حجم معاملات و مناطق نیمه شمال شهر تهران با افت ۳۲ درصدی حجم معاملات روبه رو بوده است. نکته مهم دیگر آنکه تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی(مناطق ۹ تا ۲۰) منفی ۴ درصد و در نیمه شمالی یعنی مناطق یک تا پنج معادل نیم درصد منفی بوده است. همان گونه که گزارش اولیه هم «دنیای اقتصاد» به آن اشاره کرده رشد سهم مناطق شمالی از حجم معاملات بیشتر بوده است. بعنوان مثال سهم منطقه یک از ۴ درصد در آبان به ۶ درصد در آذر و سهم منطقه سه از ۳ درصد در آبان ماه به ۴ درصد در آذر از مجموع معاملات یک ماه رسیده است. باآنکه تمامی مناطق به لحاظ حجم معاملات با کاهش رو به رو شده اند اما به لحاظ قیمتی فقط ۱۶ منطقه تورم منفی داشته اند. در بین مناطق ۲۲ گانه، منطقه ۱۸ که بعنوان ارزان ترین منطقه شهرتهران به لحاظ سطح قیمت شناخته می شود و میانگین قیمت در آن طی ماه های مهر و آبان، به بیشتر از ۱۲ میلیون تومان رسیده بود در انتها فصل پاییز سطح قیمت در این منطقه به محدوده ۱۰ میلیون تومان رسیده است که می تواند نشان دهنده آمادگی منطقه برای بازگشت قیمت به کمتر از ۱۰ میلیون تومان باشد. در مجموع با عنایت به گزارش رسمی بانک مرکزی، روند کاهش قیمت مسکن که اخیرا از آذر شروع شده است در صورتیکه به لحاظ متغیرهای بیرونی همچون روند رشد نقدینگی، تورم عمومی و حتی روند بازارهای موازی با شوک یا اتفاق غیرطبیعی مواجه نشود، شرایط برای تخلیه تورم در بازار مسکن وجود دارد، چونکه به تدریج نسبت قیمت به اجاره باید دست کم به محدوده ۲۵ بازگردد. 2323
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب