زنگ خطر عرضه مسكن در پایتخت به صدا درآمد
دنیای اقتصاد نوشت: زنگ خطر عرضه مسکن در پایتخت با ثبت رکورد 16ساله «رکود ساخت وساز» به صدا درآمد. آمار رسمی تیراژ سالانه خانه سازی در تهران، «شروع به ساخت » 53هزار و 400واحد مسکونی در سال قبل را نشان میدهد که پایین ترین میزان عرضه از سال 83 به بعد است. ابررکود ساختمانی 99 پس از 5 سال رکود عرضه به ثبت رسیده و تهدید بزرگ بازار مسکن 1400 به حساب می آید؛ بطوریکه با خروج نبض معاملات خرید آپارتمان از «کما»، تبعات آن مشخص خواهد شد. کلید قفل این بازار، معرفی شده است.
با عبور بازار ساخت وساز از رکورد 16ساله رکود خانه سازی، عرضه جدید آپارتمان در پایتخت در وضعیت قرمز قرار گرفت. بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در 16 سال اخیر نشان می دهد، سال 99 سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن پایین ترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است. سال قبل تنها 53 هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت نمودند که این میزان از سال 83 تا حالا که داده های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می شود در حوزه ساخت وساز نشان دهنده رکورد بی سابقه در رکود ساختمانی بوده است. در حقیقت این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در 16 سال اخیر را نشان میدهد. سال 99 به همین علت سال ابررکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ وضعیت عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی ترین بازار ساخت وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال 99 با ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی رقم خورد که در 16 سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل 126 هزار واحد مسکونی بوده است. آمارهای موجود از روند ساخت وساز سالانه مسکن در تهران نشان میدهد بیشترین میزان ساخت وساز واحدهای مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال 91 با ساخت 253 هزار واحد مسکونی بوده است. این در شرایطی است که پس از سال 99 که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت وساز در سال 94 با ساخت 65 هزار و 500 واحد مسکونی در پایتخت بوده است. با این وجود رویداد سال قبل در بازار ساخت وساز که از آن با عنوان ابررکود ساختمانی می توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید بزرگ یا ابرتهدید برای بازار مسکن سال 1400 و حتی سال 1401 است. از آنجائیکه آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به علت فرآیند یک تا دو ساله ساخت وساز، یکی دو سال بعد اثر خودرا بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می دهد، ابررکود ساختمانی در سال 99، می تواند ابرتهدید عرضه مسکن جدید در سال 1400 و 1401 را رقم بزند. سال 99 به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید بواسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده ها شمرده می شود. دست کم طی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در بین بازه های سنی واحدهای مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این مساله قرار گرفتن بازار ساخت وساز در وضعیت رکودی و همین طور کاهش تیراژ ساختمانی در 6 سال قبل است. افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت وساز تهران را در وضعیت قرمز قرار داده که این وضعیت قرمز، به علت کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن 1400، یک ابرتهدید مهم برای بازار مسکن سال جاری و همین طور سال آینده شمرده می شود. ساخت تنها 53 هزار واحد مسکونی جدید در سال 99 به مفهوم آنست که بطور متوسط در هر ماه از سال قبل معادل 4 هزار و 450 واحد مسکونی در تهران تولید شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحدهای مسکونی نوساز در هر ماه در وضعیت متعادل بازار و وضعیتی است که حجم معاملات خرید و فروش مسکن در وضعیت عادی (غیررکودی) قرار دارد. در وضعیت عادی در هر ماه حداقل 10 هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می شود که نیمی از این واحدها نوساز هستند. این مساله به آن معناست که در وضعیت غیررکودی و عادی بازار مسکن در هر ماه دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از طرف متقاضیان مورد تقاضا قرار گرفته و خریداری می شود. این در شرایطی است که در سال قبل در هر ماه بطور متوسط کمتر از این مقدار در شهر تهران تولید شده است. این مساله نشان دهنده عدم تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد. در وضعیت طبیعی و برای پاسخ به نیاز متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز بطور متوسط در هر ماه باید دست کم 5 هزار واحد مسکونی نوساز در پایتخت ساخته شود. از آنجائیکه معمولا آمار صدور پروانه ساخت مسکن اثر خودرا به لحاظ حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار و سهم آنها از معاملات ملک در یک تا دو سال آینده نشان میدهد افت شدید تیراژ ساختمانی در سال 99 زنگ خطر را برای بازار معاملات مسکن سال 1400 و 1401 به لحاظ کاهش شدید عرضه جدید به بازار امسال و سال آینده به صدا درآورده است. از سال 94 تا حالا سالانه تنها بطور متوسط 66 هزار واحد مسکونی جدید تولید شده که این آمار نشان دهنده بروز 6 سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران است. بررسی های انجام شده نشان میدهد باتوجه به کف نیاز به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوارهای تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته شده از سالهای قبل و...، در هر سال بطور متوسط سالانه باید 85 هزار واحد مسکونی ساخته شود اما در عمل در 6 سال اخیر تنها بطور متوسط در هر سال 66 هزار واحد تولید شده است. این آمارها نشان دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست کم در 6 سال قبل است. «دنیای اقتصاد» در اسفند سال قبل با استناد به آمار 11 ماهه بازار ساخت وساز شهر تهران در سال99، ثبت ابررکود بی سابقه ساختمانی در 16 سال قبل را پیش بینی کرده بود. در گزارشی که «دنیای اقتصاد» با این مساله و با عنوان «چهار ویرانگر عرضه مسکن» در تاریخ 12 اسفند 99 منتشر نمود ضمن رمزگشایی از هویت ۴ ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش بینی شد بدترین سال ساخت وساز در تهران، در سال 99 رقم خواهد خورد. در این گزارش اعلام شد: آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می دهد، روند عرضه طی ۱۱ ماه اول 99 به شکلی بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان های جدید در سال ۹۹ به «کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته» برسد. قبل تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد. در این گزارش چهار عامل عمده بعنوان چهار ویرانگر عرضه جدید مسکن در پایتخت مورد بررسی قرار گرفت. رکود در بازار معاملات مصرفی خرید مسکن بعنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز، جهش قیمت وکمبود عرضه زمین، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و همین طور احتکار ملک به علت ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن چهار عاملی بود که در گزارش «دنیای اقتصاد» از آن تحت عنوان چهار مانع یا ویرانگر عرضه جدید به بازار مسکن یاد شد. در شرایطی که در سال 99 پایین ترین میزان عرضه ساختمانی دست کم در 16 سال اخیر به ثبت رسیده است یک سوال مهم در وضعیت فعلی آنست که قفل بازار ساخت وساز چگونه باز خواهد شد؟ اکنون سازنده ها در بازار مسکن با وضعیت خاصی رو به رو شده اند. از یکسو به علت افزایش شکاف بین قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن با نبود تقاضای مصرفی و مشتری برای فروش واحدهای خود رو به رو شده اند و عملا قادر به فروش واحدهای آماده نیستند. از طرف دیگر به علت ریسک صفر ملاکی و نگهداری زمین خام و تورم بالا در این بخش از بازار ملک با کمبود عرضه زمین از یکسو و جهش قیمت در این بازار بعنوان هزینه بالاترین جزء ساختمانی مواجهند. بدین سبب برای بازگشایی قفل عرضه جدید باید تدبیری به کار برد تا این مشکلات برطرف شود. این در شرایطی است که حتی گروهی از سازنده ها مبادرت به عدم عرضه واحدهای آماده به بازار کرده یا از ساخت وساز روی زمینهای خود خودداری کرده و ملاکی را ترجیح داده اند. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان میدهد آنچه می تواند در وضعیت فعلی قفل بازار ساخت وساز را بازگشایی کرده و مشکلات موجود در راه افزایش عرضه جدید به بازار را تا حدی برطرف کند وضع واجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. این نوع مالیات با افزایش خطر و هزینه ملاکی، انجماد بازار مسکن و ساخت وساز را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. به این صورت که منجر به عرضه املاک به بازار معاملات شده، قیمت ها به علت افزایش عرضه تعدیل می شود و به تدریج زمینه برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن هموار می شود. در چنین حالتی یک مشکل اساسی سازنده ها برای ورود به پروژه های ساختمانی جدید یعنی فروش نرفتن واحدهای آماده بعنوان حلقه آخر زنجیره ساخت وساز برطرف می شود. از طرف دیگر با افزایش خطر و هزینه ملاکی، میزان عرضه زمین وملک کلنگی نیز به بازار افزایش می یابد و هزینه سازنده ها از این محل نیز تعدیل شده یا دیگر افزایش نمی یابد. اکنون بخش زیادی از جهش قیمت مسکن به علت ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و هجوم سرمایه ها به این سمت است. اما وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با افزایش خطر و هزینه های ملاکی از دو جهت یعنی یکی فروش واحدهای آماده و دیگری عرضه زمین با نرخ تعدیل شده، به سازنده ها کمک خواهدنمود. این در شرایطی است که در صورت عدم چاره اندیشی متولی و سیاستگذار بخش مسکن برای وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حتی در صورت فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن، به علت کمبود تیراژ ساختمانی جدید عرضه شده به بازار ملک، تبعات منفی رکود ساختمانی به گسترده ترین شکل ممکن خودرا نشان خواهد داد. هر چند به علت وضعیت فعلی بازار مسکن، قدرت خرید خانوارها و... فعلا بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار بعید به نظر می آید اما بمحض فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی، تبعات منفی رکود ساختمانی دامنگیر بازار معاملات مسکن و به ویژه متقاضیان مصرفی خواهد شد. اما در صورت وضع مالیات سالانه بر املاک و باز شدن قفل موجود در این حوزه، ابرتهدید موجود برای بازار مسکن قابل مهار و خنثی سازی است. 223224
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب