به گزارش فراز برج به نقل از مهر، با دستورات اخیر بانك مركزی به نظام بانكی برای رعایت نرخ سود مصوب و تقویت زمزمه كاهش نرخ سود سپرده های بانكی و همچنین جمع آوری مؤسسات اعتباری غیرمجاز كه رقابت های غیر سالمی با نهادهای متشكل پولی و بانك ها و مؤسساعت اعتباری دارای مجوز از بانك مركزی بر سر جذب سپرده را آغاز كرده بودند، بازار اجاره بهای مسكن نیز دستخوش تلاطمات عدیده ای شده است.
با توجه به مشكلات اقتصاد كلان كشور كه ركود در انواع كسب و كارها به خصوص تولید را دامن زده، تنها جایی كه برای سرمایه های خرد مردم مأمن مناسبی محسوب می شود، شبكه بانكی است. اما به دلیل تلاش دولت برای كاهش سود سپرده ها، بازار پول به عنوان تنها بازار سودده نیز به تدریج از گردونه رقابت ها در حال حذف شدن است و به همین دلیل مهم ترین فاكتور تعیین اجاره بها كه زمانی مانع افزایش نرخ كرایه مسكن بود، این بار خود عامل گرانی بازار اجاره بها شده است.
فعالان بازار املاك معتقدند با تقویت زمزمه كاهش نرخ سود سپرده های بانكی، بسیاری از صاحب خانه ها و موجران حرفه ای كه تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستأجر است، دیگر حاضر به پذیرش پول ودیعه (رهن) نبوده و مایلند فقط اجاره دریافت كنند.
این وضعیت سبب شده تا بخش عمده ای از مستأجرانی كه به دنبال اجاره مسكن به شكل رهن كامل هستند، در یافتن ملك مورد نظر خود با سختی مواجه شوند.
«ارسلان م.» مدیر داخلی یك بنگاه زنجیره ای املاك در غرب تهران در گفت وگو با خبرنگار مهر با تأیید كاهش بیش از ۶۰ درصدی فایل های رهن كامل در اكثر نقاطی كه این شركت شعبه دارد، گفت: قبلا موجرانی كه تنها راه ارتزاق آنها، اجاره دادن املاكشان است، به دلیل سود بالایی كه بانك ها می دادند، با مستأجر همكاری كرده و از آنجایی كه بیشتر زوج های جوان پول ودیعه در اختیار دارند ولی نمی توانند اجاره پرداخت كنند، موجران نیز می پذیرفتند كه از مبلغ اجاره بها كاسته و بر ودیعه آنها بیفزایند. چراكه سود سپرده بانكی در حدی بود كه جبران مافات كند.
وی با بیان اینكه البته نرخ سودی كه در بازار اجاره بها در تهران رایج است، به هیچ عنوان واقعی نیست، ادامه داد: در حال حاضر در بنگاه های معاملات ملكی تهران به ازای هر یك میلیون تومان ودیعه، ۳۰ هزار تومان از اجاره بها كاسته می شود؛ این در حالی است كه هیچ كسب و كار خردی در حال حاضر چنین سودی نمی دهد. هرچند كه مستأجرانی كه پول پیش آنها بیشتر است، از این نرخ رایج میان بنگاه ها رضایت دارند، اما موجران می گویند اگر كفه ترازوی اجاره بها را به سمت پول ودیعه و افزایش پول پیش سنگین كنیم، هرگز به رقمی كه عرف بازار املاك است، دست نمی یابیم و درنتیجه متضرر می شویم. همین مسأله سبب می شود تا موجران و مالكان مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستأجران نیز از این موضوع ناراحتند.
«فرزاد ع.» یكی از مشاوران املاكی كه در محله سعادت آباد تهران به بازاریابی ملك برای تعدادی از بنگاه های معاملات ملكی مشغول است، به خبرنگار مهر می گوید: قبلا به وفور در این منطقه مالكانی یافت می شد كه املاك خود را رهن كامل می دادند؛ به خصوص كه بیشتر مشتریان آنها بازرگانانی بودند كه درآمدهایشان ارقام بالایی بود و مایل بودند كه واحدهای مسكونی را به صورت رهن كامل در اختیار بگیرند؛ اما در حال حاضر به دلیل آنكه بانك ها سود سپرده ها را كاهش داده اند، به ندرت مالكانی می توان یافت كه به رهن كامل یا افزایش ودیعه مسكن و كاهش اجاره بها مایل باشند.
وی ادامه داد: در حال حاضر بیشتر موجران یا مالكانی كه به افزایش پول پیش رضایت می دهند، سازندگان املاك نوساز در مناطق گران قیمت تهران هستند كه از یك سو به دلیل ركود سنگینی كه در بازار خرید و فروش مسكن حاكم است، از فروش املاك نوساز خود ناامید شده اند و از سوی دیگر به دلیل وام های سنگین یا اعتباراتی كه از وام دهندگان خصوصی برای تكمیل واحدهای مسكونی دریافت كرده اند، تحت فشار بازپرداخت بدهی هایشان هستند و به همین دلیل برای آنكه بتوانند بخشی از بدهی ها را تسویه كنند، به رهن كامل ملك خود رضایت می دهند.
این كارشناس بازار املاك و مستغلات افزود: یك دسته دیگر از موجرانی كه مایل به رهن كامل دادن ملكشان هستند، خانوارهایی هستند كه واحد مسكونی دوم و سوم خریداری كرده اند و بخشی از هزینه خرید ملك را از محل رهن كامل مستأجر تأمین می كنند؛ این روش بیشتر برای واحدهای مسكونی كوچك است كه مبلغ رهن كامل بعضا تا یك سوم ارزش واحد مسكونی می رسد. از آنجایی كه در حال حاضر در بازار خرید و فروش ملك در تهران، بیشتر تقاضاهای خرید در بخش خانه های مصرفی و كوچك است و سایر واحدهای مسكونی كه قیمت بالایی برای خرید و فروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده اند، در نتیجه اخذ ودیعه نیز محدود به همین خانه هاست كه بخش كوچكی از واحدهای مسكونی تهران را تشكیل می دهند؛ مالكان سایر خانه ها متمایل به گرفتن اجاره هستند.
مسعود دانشمند، فعال اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره علت تغییر مزاج موجران در اخذ اجاره به جای ودیعه مسكن اظهار كرد: در تحلیل چرایی این واقعه نباید صرفا دلایل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسكن جست وجو كرد، بلكه مهم ترین دلیل آن در ضعف اقتصاد كلان ماست.
وی با بیان اینكه در گذشته های نه چندان دور بسیاری از مالكان تهرانی به دلیل آنكه سپرده گذاری در بانك را ربوی می دانستند، از این كار استنكاف كرده و پول خود را به بازاریان می دادند تا به آنها سود عقود مضاربه ای و شرعی بدهند، گفت: پس از آنكه بسیاری از مردم كلاهبرداری های متعددی در این خصوص مشاهده كردند، به تدریج به سمت بازارهای غیر مولد مانند خرید و فروش ارز و سكه و طلا و سپس در دهه های اخیر، خرید و فروش سهام یا اوراق مشاركت رو آوردند كه با توجه به تغییرات ناگهانی در این بازارها كه تضمین سوددهی آن را مخدوش می كرد، سپرده گذاری در بانك را امن ترین محل برای دسترسی آسان به پول های خود یافتند. با این حال باز هم بازار اجاره مسكن متأثر از سود سپرده بانكی، به نفع مستأجران بود كه با افزایش ودیعه مسكن، از اجاره بها بكاهند.
این مدرس دانشگاه تصریح كرد: در دوره ای كه برخی مؤسسات اعتباری غیر مجاز اقدام به تبلیغات وسیع برای جذب سپرده های خرد می كردند، مردم نیز از بانكی به بانك دیگر كه سود بیشتری می دهد، پول هایشان را جابه جا می كردند. همه این مسائل نشان می دهد كه اقتصاد كلان ما دچار مشكل است كه نمی تواند نقدینگی سرگردان را به سمت تولید یا تجارت مولد جذب یا هدایت كند.
وی ادامه داد: در همه جای دنیا شركت هایی هستند كه پول های خرد مردم را جمع آوری كرده و نقش واسطه را برای آنها ایفا می كنند تا این پول ها در تولید سرمایه گذاری شده و از این راه سرمایه گذار به سود برسد. چراكه بانك ها در كشورهای توسعه یافته یا سودهای كمی می دهند یا حتی سودی هم بابت جذب سپرده و حفظ امنیت آن از سپرده گذار اخذ می كنند.
دانشمند با بیان اینكه در حال حاضر كه دولت به بهانه افزایش تولید و راغب كردن سرمایه گذاران برای ورود به عرصه تولید، در حال كاستن از سود سپرده هاست، باید برای مردمی كه از راه سود سپرده گذاری ارتزاق می كردند فكری كرد و جایگزین مناسبی برای آنها یافت. این روش می تواند از بروز مشكلات عدیده اجتماعی برای خانوارهایی كه خواهان رهن كامل هستند بكاهد چون مالكان دیگر تمایلی به اخذ ودیعه ندارند و به همین دلیل مبلغ اجاره بها را افزایش داده اند. آثار سوء دیگری كه این كار دارد، ایجاد رقابت كاذب بر سر اخذ اجاره بیشتر و درنتیجه افزایش اجاره بها است كه مشكلات مستأجران را دوچندان می كند.
وی پیشنهاد داد: دولت می تواند اعلام كند سپرده های خرد بانكی تا سقف ۵۰ میلیون تومان مشمول سود ۲۰ درصدی می شوند و از این مبلغ بیشتر، سود ۱۲ درصد به آنها تعلق می گیرد؛ همچنین می توانند شركت های واسطه ای ایجاد كنند كه همان كار تعاونی های اعتبار یا مؤسسات اعتباری را انجام داده و با جمع آوری نقدینگی خرد مردم و ایفای نقش واسطه گری میان تولیدكننده و سرمایه گذار خرد، این پول ها را در تولیدهای پرسود مثل پتروشیمی یا دیگر صنایعی كه سرمایه كلانی برای راه اندازی نیاز دارد ولی دولت یا شبكه بانكی از تأمین آن عاجز است سرمایه گذاری كنند؛ البته این شركت ها نباید كار بانكی كنند ضمن اینكه نظارت بر آنها نیز باید مداوم باشد. در این صورت است كه چرخه گردش نقدینگی در كشور رونق یافته و مالكان و موجران هم از تبدیل اجاره بها به رهن كامل استقبال می كنند.