اصلی‌ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت
مسكن است و اگر قیمت
مسكن افزایش پیدا كند و رو به رشد باشد تبعا با افزایش رشد قیمت
مسكن، افزایش بها نیز امری طبیعی است، اما این روزها می‌بینیم كه از سال 92 به بعد و به رغم اینكه قیمت
مسكن افزایش پیدا نكرده ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده ولی این افزایش قلیل هم حتی در چهار پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهك‌های ضعیف و متوسط كه عموما از مستاجرین هستند، ایجاد كرده است.
اكثر مشاوران املاك در خصوص رشد بی ضابطه نرخ اجاره بها علیرغم ثبات قیمت
مسكن می گویند: موجرین و مالكین هرساله چند شاخص را به رغم تمام نكاتی كه به عنوان مشاور در این حوزه به آنها اعلام می‌كنیم برای تعیین اجاره بها در نظر می‌گیرند كه قیمت
مسكن مهمترین عامل تعیین كننده برای این موضوع است
آنها اضافه می‌كنند: اما موضوعی كه ناخودآگاه در بازار اجاره بها مالكان را تحت تاثیر قرار می‌دهد سود بانكی و نرخی است كه بانك‌ها از بابت سپرده گذاری به مردم پرداخت می‌كنند،بنابراین علیرغم ثبات قیمت‌ها با نگاه به نرخ سود بانكی این بار نرخ اجاره را بالا می برند.
برخی از مشاوران املاك در سطح شهر تهران نیز بر این باور هستند كه دلیل رشد اجاره بها را نمی دانند و نقشی هم در تعیین اجاره بها ندارند اما این موضوع را نیز درك نمی‌كنند كه وقتی قیمت
مسكن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجاره بها از رشد 30 تا 40 درصدی برخوردار شود.
آخرین گزارش بانك مركزی در خصوص تحولات اجاره بهای
مسكن تا اردیبهشت ماه نشان می دهد كه شاخص
مسكن اجاره‌ای در شهر تهران و در كل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11.5 و 9.7 درصد رشد داشته است و این رشد 30 تا 40 درصد تا حدودی دور از واقعیت و خارج از ضابطه است.
*اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در كشور
پیرلورن مشاور معاون
مسكن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینكه اجاره بها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در كشور است، می گوید: حداقل انتظار افرادی كه در این حوزه سرمایه گذاری كردند حداقل یك سود و هزینه‌های ناشی از سرمایه گذاری استهلاك سرمایه شان است و این دور از انتظار نیست.
مشاور معاون
مسكن وزارت راه و شهرسازی اضافه می‌كند: در حال حاضر نرخ سود بانكی بسیار تاثیرگذار در افزایش یا كاهش اجاره بها است و چون نرخ سود بانكی همچنان بالاست افراد مقایسه می‌كنند.
البته اگر چه هنوز نرخ سود بانكی بالاست اما نكته ای كه حائز اهمیت است این است كه به محض كاهش نرخ سود بانكی، مالكان واحدهای مسكونی برای جبران سعی در بالا بردن اجاره بها می‌كنند.همه ساله با معضل رشد اجاره بها مواجه هستیم و هیچ ارگان و نهادی نیز بر آن نظارت نمی كند اما دولتی ها به خصوص مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی بر این موضوع تاكید دارند كه دولت نمی تواند و نباید بر بازار اجاره بها دخالت مستقیم داشته باشد.
مشاور معاون
مسكن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینكه دولت نمی‌تواند در امر اجاره بها ورود پیدا كند، می گوید: منطق این است كه اجاره بها از یك سیاست پیروی كند و آن سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و كاملا دو طرفه است، یعنی من به عنوان سرمایه گذار انتظار بازدهی دارم. در سال‌های اخیر كه تورم كنترل شده و كشور با ركود دست‌به گریبان بوده است افزایش اجاره‌بها زیاد نبوده و نهایت 10 درصد بوده در حالیكه نرخ سود بانكی و تورم بیش از این عدد است.
پیرلورن متذكر شد: نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات
مسكن در ماه دو و 3 هستیم كه بعضی‌ها می‌آیند و سودا طلبی می‌كنند. افزایش نرخ اجاره‌بها كاذب است ولی اینكه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.
اما گزارش های میدانی از بازار
مسكن و اجاره بها بر این موضوع تاكید دارد كه رشد اجاره‌بها در ماه‌های گذشته و آتی به دلیل ركود
ساخت و ساز در دو یا سه سال گذشته است.
*كاهش عرضه
مسكن بر بازار اجاره تاثیر داشته/به سایت‌های اینترنتی روی آورده‌ایم
برخی از مشاوران املاك با تاكید بر اینكه اگر چه تورم و قیمت
مسكن تاثیر بسزایی در نرخ اجاره بها دارند اما نكته ای كه این روزها نقش زیادی بر اجاره بها داشته نبود واحد مسكونی اجاره ای و فایل اجاره در دفاتر مشاور املاك است.
سلطان محمدی یكی از مشاوران املاك با اشاره به اینكه نرخ اجاره بها 30 تا 40 درصد رشد داشته است گفت:ركود
ساخت و ساز در سه سال گذشته باعث شده تا تعداد واحدهای مسكونی استیجاری و فایل اجاره در بنگاه‌های
مسكن كاهش یابد.
وی افزود:افزایش تقاضا و كاهش عرضه همواره در قیمت
مسكن تاثیر داشته است بنابراین وقتی عرضه از تقاضا عقب باشد و قیمت
مسكن هم به گونه ای باشد كه در توان خرید متقاضیان ننیست مردم به اجاره‌نشینی روی می آورند و همین موضوع موجب رشد بیش از حد اجاره‌بها می‌شود.
سلطان محمدی گفت:فایل اجاره به قدری كاهش یافته است كه هر روز برای پاسخگویی به متقاضیان اجاره به سایت‌های اینترنتی درج آگهی مراجعه می‌كنیم. كاری كه به هیچ وجه در گذشته آنرا انجام نداده بودیم.
*مالكان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده‌اند/اجاره متری یك میلیون به پایین شهر كشیده شد
رحیم پور یكی از مشاوران املاك در منطقه 12 می گوید:اگر چه رئیس اتحادیه املاك اعلام كرده نرخ اجاره بها 10 تا 15 درصد افزایش داشته است اما باید گفت این عدد در حدود 30 تا 40 درصد است و بیشتر مالكان به گرفتن اجاره به جای ودیعه روی آورده اند.
وی افزود:قبلا و در گذشته اجاره متری یك میلیون تومان را بیشتر در نقاط مركزی و بالای شهر می دیدیم اما هم اكنون این موضوع نیز به مناطق پایین شهر نیز تسری پیدا كرده است.
به گفته برخی از مشاوران املاك منطقه 12 نبود
ساخت و ساز در سال های گذشته باعث شده تا تقاضا برای اجاره
مسكن بیشتر از عرضه باشد بنابراین نبود تناسب میان عرضه و تقاضا باعث شده تا نرخ اجاره بها بیشتر از تصور و انتظار افزایش یابد.
*آثار ورشكستگی موسسات بر اجاره‌بها/هیچ سالی به اندازه امسال مستاجران را مستاصل ندیده بودیم
پورابراهیمی یكی از مشاوران املاك منطقه نیز 6 می گوید:ورشكستگی موسسات مالی از یك سو و نبود واحدهای مسكونی اجاره ای از سوی دیگر باعث شده تا نرخ اجاره بها بیش از حد انتظار افزایش یابد و اینكه گفته می شود برخی مشاوران املاك در بالا بردن قیمت ها نقش دارند بی انصافی است.
وی ادامه داد:اگر در سال گذشته رهن یك واحد مسكونی 80 متری بالغ بر 90 میلیون تومان بود امسال برای همان واحد مسكونی با همین ودیعه باید ماهانه 500 هزار تومان اجاره در نظر گرفت.
پورابراهیمی تاكید كرد:این روزها مالكان ترجیح می دهند اجاره بهای خود را افزایش دهند و از دریافت ودیعه خودداری می كنند چرا كه معتقد هستند چون نرخ سود بانكی كاهش یافته و بانك ها سود كمتری پرداخت می كنند پس دریافت اجاره می تواند كمك بیشتری به آنها كند.
وی افزود:در طی سال ها فعالیت در دفاتر مشاور املاك به اندازه امسال مستاجران را مستاصل ندیده بودیم و متاسفانه جز شرمندگی هیچ اقدامی هم برای آنها نمی توانیم انجام دهیم.