گسترش شهرنشینی و تراکم ساختمان سازی با افزایش میزان مستاجران و زندگی اجاره ای همراه گردید. دنیای موجر و مستاجر همواره پر از چالش هاییست که حتی قانونگذار نیز با تمام تلاش خود نتوانسته است از وقوع آن ها جلوگیری نماید اما با حمایت های ویژه ای که از موجر و مستاجر به عمل آورده است سعی بر آن دارد تا راه بسیاری از ناملایمات وارده بر هر کدام از آن ها را به واسطه اعمال طرف مقابل، مسدود نماید.
در این نوشتار به حمایت های قانونی صورت گرفته از موجر در مقابل مستاجری که مبادرت به پرداخت تعهد خود و یا همان اجاره بها نمی کند می پردازیم.
موجر و مستاجر کیست و اجاره بها به چه معناست؟
به فردی که طی یک قرارداد معتبر به نام اجاره، عین ملک و یا مال خود را برای مدت معینی و جهت استیفای منفعت آن به دیگری واگذارد می کند، موجر می گویند. فردی که مال مورد نظر را جهت استیفای منفعت و با تعهد به مسترد نمودن عین آن دریافت میدارد، مستاجر است. مبلغی که از طرف مستاجر و اصولا به صورت ماهیانه به موجر پرداخت می گردد، اجاره بها نام دارد.
قرارداد اجاره ممکن است به صورت عادی و یا به صورت رسمی تنظیم گردد. هر دوی این گونه قراردادها از اعتبار لازم برای استناد قانونی در شرایط مختلف از جمله عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر برخوردار می باشند مشروط بر اینکه به غیر از موجر و مستاجر به امضای دو شاهد نیز رسیده باشند. بنابراین علاوه بر دریافت مشاوره از وکیل کیفری ، هیچ گاه از اهمیت امضای شاهد در قرار داد اجاره غافل نگردید.
عمومی ترین نوع قرارداد اجاره با موضوعیت یک ملک غیر منقول اعم از تجاری و یا مسکونی منعقد می گردد با این حال قرارداد با موضوعیت اموال منقول نیز صحت قانونی دارد.
قوانین مربوط به پرداخت اجاره بها
اصولا نوع اجاره بها در قراردادهای اجاره به صورت ماهیانه است و در صورت عدم ذکر نوع اجاره از حیث زمان در قرارداد اجاره، دادگاه مدت زمان یک ماهه را مد نظر قرار می دهد، مگر اینکه عرف خاصی در این خصوص وجود داشته باشد. به عنوان مثال اجاره خودورو توسط برخی از نمایشگاه ها که روزانه محاسبه می گردد و نیاز به مشاوره با وکیل حقوقی دارد.
عرف مربوطه در خصوص اجاره بهای املاک مسکونی و تجاری، مدت زمان یک ماهه را در طول مدت قرارداد اجاره که اصولا یک ساله است مقرر می نماید. با این حال ممکن است طرفین به صور دیگری نیز در خصوص پرداخت اجاره توافق کنند. این توافقات در صورتی مستند قانونی قرار می گیرند که طرفین نسبت به آن اقرار نمایند و یا اینکه شرایط مذکور را در قرارداد اجاره ای که به امضای دو فرد دیگر به عنوان شاهد رسیده است، قید نموده باشند.
عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر
این امر یکی از بزرگترین و در عین حال رایج ترین مسائلی است که موجران املاک اجاره ای را با دردسرهای بسیاری مواجه ساخته است. با این حال این امر قابل پیگیری بوده و در صورت عدم پرداخت آن توسط مستاجر، منجر به صدور دستور تخلیه ملک توسط وکیل ملکی می گردد.
در صورتی که ملک خود را طی قرارداد اجاره در اختیار مستاجر قرار داده اید و مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری می نماید، پیش از هرچیز باید دقت نمایید که اگر مستاجر مبلغ اجاره بها را برای تعمیراتی صرف نموده باشد که شما موطف به انجام آن ها بوده اید، نمی توانید وی را مشمول رسیدگی حقوقی نمایید اما اگر وی بدون هیچ گونه توجیه قانونی اقدام به این امر نموده است، شما تنها به یک سند معتبر اجاره، اعم از رسمی و یا عادی با امضای دو فرد به عنوان شاهد نیاز دارید که شرایط پرداخت اجاره بها را ذکر نموده باشد و بتوانید همان را مستند دادخواست خود نمایید.
دادخواست عدم اجاره بها
موجر در قرارداد رسمی اجاره، می تواند از طریق دفتر ثبت مربوطه اقدام نماید اما در صورت تنظیم قراداد اجاره به صورت عادی باید به مرجع حقوقی محل وقوع ملک مراجعه می نماید. منظور از این مرجع، همان شورای حل اختلاف محل وقوع ملک استیجاری است.
در صورتی که قرارداد اجاره ای رسمی باشد، اظهاریه و در صورتی که قرارداد مربوطه عادی باشد برای مستاجر اخطاریه صادر می گردد. این دو تنها تفاوت ظاهری دارند و در به نتیجه رساندن دعوی مذکور نقش یکسانی دارند. با این حال رسیدگی به قرارداد اجاره رسمی سریع تر بوده و در زمان کمتری به نتیجه خواهد رسید.
طی یک قرارداد اجاره، مستاجر دوبار تحت قوانین ارفاقی واقع شده و از موجر درخواست مدارا می گردد و مرجع حقوقی دستور تخلیه را صادر نمی کند، اما در صورتی که موجر برای بار سوم به دادگاه مراجعه نماید و از عدم پرداخت اجاره بها در موعد قانونی خود شاکی باشد، قانون دستور تخلیه فوری ملک مورد نظر را صادر خواهد نمود و واحد اجرائیات دادگاه یا اجرای ثبت موظف به اعمال این دستور می باشند.
میزان اجاره بهای معوقه مستاجر از طریق مبلغی که به عنوان وثیقه نزد موجر است پرداخت می گردد و ملک مورد نظر پس از سه ماه عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه می شود. موجر موظف به استرداد مابقی مبلغ مذکور در خصوص پول پیش منزل و یا واحد تجاری است.
چند نکته کلی در خصوص قوانین مربوط به عدم پرداخت اجاره بها
-
رای صادره در مرجع حقوقی، اگر برای بار سوم باشد، عنوان دستور داشته و باید سریعا اجرا گردد.
-
مستاجر به مدت 10 روز از صدور دستور تخلیه فوری ملک استیجاری، فرصت دارد نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام کند.
-
موجر می تواند از مبلغ پول پیش پرداختی توسط مستاجر در زمان عقد اجاره، هزینه های مربوط به دادرسی را نیز استرداد نماید.
وکیل پایه یک دادگستری امید شاه مرادی متخصص ملکی سالهاست که به صورت تخصصی در زمینه دعاوی ملکی فعالیت می نماید و در طول این سالها به موفقیت ها و پیروزی های بسیاری در دعاوی خود دست یافته اسن که این امر سبب رضایت و خوشحالی موکلین گردیده است .
شما عزبیزان برای ارتباط با وکیل ملکی می توانید با شماره 09123939759 تماس بگیرید.