بازاری كه آرام نماند
به گزارش فراز برج دنیای اقتصاد نوشت: معادله بازار معاملات مسکن در هفته های اخیر با دو تغییر عمده مواجه گردید. بررسی های میدانی از وضعیت قیمتی و معاملاتی بازار املاک شهر تهران طی هفته های اخیر و مقایسه آن با ماه های گذشته از سال جاری نشان می دهد: تقاضای خرید در بازار معاملات مسکن در جهت خرید املاک نوساز متمایل شده است.
علاوه بر عرضه کنندگان فایل های جدید به بازار، مبادرت به تعدیل قیمت های پیشنهادی خود کرده اند. در بین دسته های مختلف فروشندگان، سازندگان و بسازوبفروش ها بیشترین نرمش را برای اعمال تخفیف از خود نشان می دهند. نتیجه بررسی های آماری و میدانی توامان نشان میدهد تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در دورانی که بازار مسکن با حجم پایین معاملات بواسطه قرار گرفتن در دوران ابررکود مواجه می باشد، به صورت خفیف در دی ماه و هفته های اخیر نسبت به پاییز رشد کرده است. رشد کمتر از ۲ درصدی قیمت مسکن طی ماه گذشته بعد از ثبت تورم منفی در آذرماه، منجر گردید تا خیلی از سفته بازان با سودای «پایان ثبات مقطعی قیمت مسکن» بر طبل ورود باردیگر این بازار به دوران «جهش قیمتی» بکوبند؛ موضوعی که «دنیای اقتصاد» با بررسی آمارهای رسمی و میدانی یکی از ریشه های آنرا در خزش تقاضا به سمت نوسازها می داند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، رفتار تقاضای خرید در بازار مسکن از یک تغییر رویکرد خفیف حکایت دارد؛ بدین سان که تقاضا برای خرید «آپارتمان های با عمر بنای کمتر» یا حتی نوسازها تا حدودی افزایش یافته است. بررسی ها و تحقیقات میدانی از توزیع تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران نشان می دهد، تقاضای خرید نسبت به پاییز به سمت واحدهای نوساز خزش کرده است، هر چند این تغییر رویکرد خیلی محسوس نیست اما پس از مدت ها در بازار مسکن بواسطه تخلیه انتظارات تورمی در سه ماه گذشته و امید به توقف جهش قیمتی در این بازار، خریدار واحدهای نوساز افزایش یافته است. طی دو ماه گذشته بواسطه کاهش ریسک های غیراقتصادی و ریزش بازارهای اقتصادی، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و جهش قیمتی در این بازار بعد از دو سال و نیم متوقف گردید. میانگین تورم ماهانه مسکن که طی هفت ماه امسال ۸ درصد بود، در آبان ماه یک دفعه با افت شدید به کمتر از ۲ درصد رسید. پیام کاهش ریسک های غیراقتصادی برای بازار مسکن در آذرماه خودرا با ثبت «تورم منفی» نشان داد، بدین سان که افزایش قیمت مسکن بعد از مدت ها «منفی» شد. هر چند این کاهش به استناد آمار بانک مرکزی منفی ۱/ ۱ بود اما این مساله در کنار افزایش معاملات در ماه گذشته نشان میدهد این بازار که مدت ها با ضعف تقاضا مواجه بود، با ورود به دوره پساجهش، با تغییر نسبی حجم تقاضای بالقوه روبه رو شده است. در عین حال مشاهده های میدانی و نتیجه تحقیقات از مناطق مصرفی پایتخت حاکی از آنست که افزایش قیمت واحدهای تازه ساز کمتر از واحدهای میانسال و آپارتمان های با عمر بنای بالا بوده است. به عبارتی غالبا واحدهای تازه ساز یا با عمربنای کمتر، افزایش قیمت کمتری را نسبت به سایر آپارتمان ها تجربه کردند. سبقت قیمتی آپارتمان های با عمر بالا از آپارتمان های نوساز بررسی عوامل سبقت قیمتی آپارتمان های با عمر بنای بالاتر نسبت به آپارتمان های نوساز یا دارای عمر بنای کمتر از ۵ سال، حاکی از آنست که مالکان واحدهای نوساز غالبا از جنس سرمایه گذاران ساختمانی هستند، بنا بر این برای جذب هر چه سریع تر نقدینگی و سرمایه گذاری جدید در وضعیت ابررکود حاکم بر بازار مسکن آن هم در آخر سال که مزیت ستاندن پروانه های ساختمانی به سبب افزایش عوارض در سال جدید بالاست، تمایل بیشتری برای عرضه ملک خود دارند. همین موضوع منجر به ارائه تخفیف های قابل توجه و نرمش در مقابل قیمت های پیشنهادی اولیه شده است. طوری که قسمتی از خریداران تمایل به خرید آپارتمان های کم سن را پیدا کرده اند. در مقابل مالکان متقاضی فروش واحدهای با عمربنای بالا که عمدتا با هدف «تبدیل به احسن»، ملک خودرا برای فروش عرضه می کنند، بیشتر تحت تاثیر جهش قیمتی مسکن قرار می گیرند؛ از این جهت رشد قیمتی در خیلی از واحدهای نوساز، کمتر از واحدهای با عمر بنای بالا بوده است. نکته دیگری که طی حدود سه ماه گذشته همزمان با ورود به دوره پساجهشی قیمت مسکن و ریزش قیمتی در این بازار شاهد آن بودیم، تغییر معادله در دو طرف عرضه و تقاضا است؛ آنچه در دوره جهش قیمتی یعنی حدود دو سال و نیم گذشته و از شروع سال ۹۷ با آن مواجه بودیم، افزایش خریداران سرمایه ای بود بطوریکه حتی تا نیمه پاییز بواسطه اوج گیری تورم ماهانه، تقاضا همچنان برای خرید در بازار بیش از سمت عرضه (فروش آپارتمان) بود، به عبارتی در طول این مدت همیشه غالبا خریدار بیش از فروشنده در بازار وجود داشت. طی حدود سه ماه گذشته که بازار مسکن، دوره جهش قیمتی را پشت سر گذاشت و بعد از دو سال و نیم، وارد دوره پساجهش شد، این معادله تغییر نمود و فروشندگان در بازار مسکن «فروشنده تر» شدند؛ در همین مدت نیز خیلی از خریداران مصرفی بازار مسکن بواسطه تداوم ریزش قیمت ها در این بازار، خرید خودرا به تعویق انداختند و در جست وجوی کف جدید قیمتی هستند. رشد «قیمت میانگین» در بازار مسکن چگونه رقم خورد؟ در عین حال بازار مسکن پس از آن که در آبان ماه بعد از توقف جهش قیمتی، رشد کمتر از ۲ درصدی را تجربه کرد، در آذرماه تورم منفی را به ثبت رساند، اما در دی ماه میانگین قیمت مسکن باردیگر به سطح رشد قیمتی آبان ماه رسید و کمتر از ۲ درصد رشد کرد. هر چند نتیجه تحقیقات میدانی، قبل از اعلام آمار رسمی، از افت شدید قیمت ها در دی ماه در مناطق مصرفی حکایت می کرد اما آمار رسمی رشد ۸/ ۱ درصدی «میانگین قیمت» در این ماه را روایت می کند. نتیجه بررسی های آمار رسمی در کنار تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می دهد، رشد «قیمت میانگین» در بازار مسکن، به مفهوم بازگشت باردیگر این بازار به دوران افزایش قیمت ها نیست بلکه آنچه منجر به رشد «قیمت میانگین» شده افزایش سهم «آپارتمان های نوساز» از کل «معاملات در شهر تهران» است. آمار رسمی از وضعیت معاملات مسکن به تفکیک سن بنا حاکی از آنست که در دی ماه نسبت به پاییز سهم آپارتمان های نوساز و با عمر بنای کمتر از ۵ سال، از کل معاملات قطعی آپارتمان بیش از یک واحد درصد افزایش یافته است. ضمن اینکه نتیجه بررسی های میدانی نیز این مساله را تایید می کند بدین سان که بگفته خیلی از واسطه های ملکی در مناطق مصرفی پایتخت که سهم حدود ۲۵ درصدی از کل معاملات پایتخت را در اختیار دارند، تقاضا برای واحدهای با عمر بنای کمتر با یک رشد خفیف مواجه بوده و دلیل آن نیز رشد قیمتی محدود این آپارتمان ها نسبت به واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر بوده است. بدین سبب سفته بازانی که در دوران پساجهش قیمتی مسکن سودای «موقتی بودن ثبات و کاهش قیمت» را در سر دارند، نباید «رشد میانگین قیمت» در دی ماه را به منزله توقف روند کاهشی قیمت ها بدانند، بلکه این مساله ریشه در خزش تقاضا به سمت «نوساز»ها در حجم پایین معاملات مسکن دارد. در عین حال خیلی از کارشناسان معتقدند با ایجاد ثبات نسبی در بازارهای اقتصادی، بازار مسکن نیز تحت تاثیر این بازارها به ثبات می رسد و برعکس، چنانچه جو روزهای اخیر در بازار ارز-ابهام نسبت به سرنوشت مذاکرات احتمالی بر سر برجام- ادامه پیدا کند، شکل گیری باردیگر نااطمینانی ها می تواند مسیر بازار مسکن را تغییر دهد. 223224
منبع: farazborj.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب