افق عجیب پیش روی بازار مسکن
اعتماد نوشت: بازار املاک و مسکن بر خلاف برخی سیاست گذاری های خطی و بخشنامه های دستوری دولت از پیچیدگی های فراوانی برخوردار می باشد. باید توجه داشت که در این بازار واردات، افزایش تعرفه و... نقشی ندارد و بیشتر مصالح در رابطه با ساخت مسکن هم در داخل کشور موجود است.
از این منظر مقاومت این بازار در مقابل تحریم های اقتصادی از سایر بازارها بیشتر است. ازاین رو مشکلاتی که امروز در حوزه مسکن (اجاره، خرید و... ) به چشم می خورد، ارتباطی با تحریم های اقتصادی ندارد و بیشتر برآمده از سوءمدیریت های مسئولان اجرایی می باشد. اما 4تیپ مختلف در جامعه ایرانی، مطالبات خویش را از بازار مسکن جست وجو می کنند. 4تیپ «مقتصد صرفه جو»، «رفاه گرا»، «سوداگر» و «سرمایه گذار» که هر کدام رویکرد متفاوتی را از این بازار دنبال می کنند. مقتصد صرفه جو، کسی است که خانه ندارد و مستاجر است، ازاین رو رویای خرید خانه ای حداقلی را در سر می پروراند. استراتژی این فرد با راهبرد فرد «رفاه گرا» که یک خانه یا دو خانه و بیشتر دارد و تلاش می کند که برای سرمایه گذاری یا هر عمل دیگری خانه بعدی را تهیه نماید، متفاوت می باشد. سوداگر هم کسی است که دسترسی به منابع خوبی دارد، به سرعت وارد بازار می شود و سریع تر از آن بازار خارج می شود و تلاش می کند در کوتاه ترین زمان، منفعت زیادی را کسب کند. سرمایه گذاران هم جریاناتی هستند که به صورت حرفه ای در ساخت وساز و خرید و راه اندازی مراکز اداری، تجاری و مسکونی و... مشارکت دارند. این تیپ افراد درآمدهای نجومی را هدف قرار می دهند و به کمتر از آن راضی نیستند. از سال 74 خورشیدی 5دوره رونق و رکود را پشت سر گذاشته ایم. دوره هایی که شاید تطبیقی با هم نداشته باشند و در بعضی برهه ها دوره رونق طولانی تر و دوران رکود آرام تر هستند. اما بر مبنای یک اصل کلی، پس از هر دوره رونقی، دوره رکودی از راه می رسد. چرخه اصلی و بنای عمده بازار املاک؛ 1) چرخه ایجاد پس انداز در دوران رکود، 2) تجمیع ثروت، 3) خرید با روش های رهن و ایجاد بدهی است. در نهایت با ورود مجدد به رکود بازتعریف باردیگر این چرخه در سالهای بعد. در اقتصاد ایران نرخ بهره حقیقی یکی از گزاره های مهم در بخش های مختلف اقتصادی می باشد. در 30سال گذشته در 10سال نرخ بهره حقیقی مثبت و 20سال از این مدت، شدیدا منفی بوده است. بازار مسکن نسبت به نرخ بهره حقیقی که مابه التفاوت میان نرخ بهره بدون ریسک و تورم سالانه در کشور است، واکنش کاملی نشان داده است و زمانی که نرخ بهره حقیقی در ایران مثبت بوده (مانند سالهای 92، 93، 94) بازار مسکن در رکود بوده است. ازاین رو تغییرات در نرخ بهره می تواند نشان دهد چه زمانی بازار مسکن به سمت رکود حرکت می کند. با این توضیحات میتوان گفت نرخ دلار تعادلی در اقتصاد ایران طی سالجاری 32، سال 1402، حدود 40هزار تومان و بالاتر است. این موارد به ما می گوید که طی بازه زمانی تقاضا برای خرید مسکن و گران تر شدن نرخ مسکن تداوم خواهد داشت. در مقابل این حقیقت های اقتصادی، دولت چه راهبردی را تدارک دیده است؟ دولت از راه بخشنامه های دستوری تلاش می کند نرخ مسکن اجاره ای را مهار کند. تجربه ثابت کرده است که چنین بخشنامه هایی، کمکی به مردم نمی نماید. دولت از طرفی اعلام نموده که برای هر سال یک میلیون مسکن خواهد ساخت که در سال نخست هیچ مسکنی ساخته نشده است. اغلب کارشناسان هم اشاره می کنند دولت در تحقق این وعده ها توفیقی نخواهد داشت. ازاین رو در شرایطی که چشم انداز پیش روی مسکن در افق مقابل از جهش بالا حکایت می کند، دولت اقدام قابل توجهی برای مواجهه با این شرایط صورت نداده و این خطرناک می باشد. 23302
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب