چرا باید یک قرن حسرت خانه دار شدن بکشیم؟!
به گزارش فراز برج، فرارو نوشت: دولت باید با تمام قوا برای مهار تورم تلاش کند. تا وقتی که در اقتصاد ایران، تورم وجود دارد و تورم های دو رقمی و بالا داریم، هر سال وضعیت، دریغ از سال قبل خواهد شد.
متوسط قیمت هر متر مربع از خانه های تهران حداقل ۵۰ میلیون تومان است، با عنایت به اینکه پایه حقوق کارگران ۸.۵ میلیون تومان در نظر گرفته می شود، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن به بیشتر از یکصد سال می رسد. مسکن بعنوان یک بازار مولد و تأمین کننده نیازهای اساسی اقشار مختلف جامعه، یکی از مهم ترین حوزه های اقتصادی می باشد.
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به اینکه بخش خصوصی در طرح نهضت ملی مسکن حضوری فعال دارد، اظهار داشت: «طبق قانون جهش تولید مسکن، بانکها باید ۲۰ درصد از کل تسهیلات خویش را به نهضت ملی اختصاص بدهند، اما این رقم در زمان حاضر حتی ۵ درصد هم نیست.» هم اکنون سرانه سکونت برای هر نفر ۱۷.۵ است و حداقل منزل مسکونی برای خانوار سه نفره ۵۴ متر است، اما با جهش قیمت مسکن و عدم تطابق درآمد افراد با تورم مسکن از یک سو و سختگیری ها در عرضه تسهیلات مسکن و سهم اندک تهسیلات در قیمت تمام شده خرید یک واحد مسکونی، مدت زمان انتظار برای خرید بسیار طولانی شده است.
فرمول تعیین قیمت مسکن مشخص شد/ پلت فرم های خرید و فروش مقصر گرانی مسکن هستند؟
رشد قیمت مسکن در نیم قرن گذشته، دسترسی دهک های مختلف به مسکن در ایران را کاهش داده است. به صورتی که طبق داده های مرکز آمار ایران، هم اکنون ۲۴.۵ میلیون نفر در کشور اجاره نشین هستند. این میزان برابر با ۳۷ درصد از شهر نشینان، و ۵۱ درصد از خانوارهای پایتخت است. همینطور خیلی از افرادی که دیگر قادر به خریداری مسکن در تهران نیستند، مبادرت به خرید ملک در حاشیه شهر می کنند تا بتوانند از موقعیت های شغلی موجود در پایتخت استفاده نمایند. علیرغم این که اقتصاد آنلاین به تازگی در گزارشی اشاره کرده که در یک بازه زمانی ۲۶ ساله، هزینه خرید مسکن در شهر تهران ۷۷۶ برابر شده است. (یعنی رشدی بیشتر از ۷۷۵۰۰ درصد) اما، علیرضا جعفری معاون وزیر راه و شهر سازی با بیان این که جلوی رشد غیر متعارف قیمت مسکن در شهر های جدید گرفته شده است، خاطرنشان کرد: «خانه های خالی مانده مسکن مهر که از دست متقاضیان واقعی خارج شده شناسایی شده است.»
با توجه به این اطلاعات، پرسش هایی مطرح است، همچون این که، چطور می توان معضل مسکن در کشور را حل کرد و دولت چه مسیرهای در دسترس و امکان پذیری را در جهت کاهش سن انتظار برای خانه دار شدن مردم در اختیار دارد؟ وحید شقاقی، اقتصاددان و تحلیلگر امور اقتصادی در گفتگو با فرارو به این پرسش ها پاسخ داده است:
بهبود شرایط مسکن گروگان وضعیت تورم است
چرا باید یک قرن حسرت خانه دار شدن بکشیم؟!وحید شقاقی اظهار داشت: «ریشه این مشکل به تورم در اقتصاد ایران برمی گردد. عملا در دهه نود، اقتصاد ایران دو بار تحریم شد و به واسطه این تحریم ها و تورم ساختاری ۵۰ ساله در کشور، شاهد شکاف مفهوم داری بین رشد حقوق و دستمزد با رشد قیمت های دارایی ها را مشاهده کردیم. بشکلی که میانگین تورم دهه نود، حدود ۲۷ درصد بوده، اما میانگین رشد حقوق و دستمزد کمتر از ۱۵ درصد ثبت شد؛ ازاین رو اولین مساله این بوده که تورم از رشد حقوق و دستمزد پیشی گرفت. نکته دیگر اینست که خرید دارایی هایی مثل مسکن، احتیاج به منابع مالی بیشتری نسبت به سایر اقلام دارد. فرض کنید حقوق و دستمزد یک کارمند ۲۰ میلیون تومان و قیمت یک مسکن ۷۰ متری یک میلیارد تومان است. وقتی حقوق و دستمزد ۲۰ درصد رشد کند، به ۲۴ میلیون تومان می رسد، اما وقتی مسکن در همان بازه زمانی ۲۰ درصد رشد داشته باشد، یک میلیارد تومان قیمت مسکن تبدیل به یک میلیارد و دویست میلیون تومان می شود. مشکل اینست که مابین این دو عدد، تفاوت بسیار زیاد است. یعنی پایه حقوق و دستمزد بسیار پایین و پایه قیمت مسکن بالا است؛ ازاین رو حتی اگر رشد هر دو برابر باشد شاهد تفاوتی چشم گیر خواهیم بود.»
وی اضافه کرد: «بر این اساس، اولا در طول دهه نود تورم حدود ۲۷ درصد بود در حالیکه میانگین رشد حقوق و دستمزد در همین دهه کمتر از ۱۵ درصد ارزیابی شده و ثانیا، چون مبلغ پایه برای خرید یک دارایی مثل مسکن، عدد بسیار بالایی است. در نتیجه، رشد حقوق و دستمزد به هیچ وجه کفاف رشد قیمت مسکن را نمی دهد؛ ازاین رو دولت، با رشد حقوق و دستمزد، نمی تواند مشوق ویژه ای را برای خانه دار شدن ایجاد نماید.»
راه حل های مشکل مسکن در کشور
این اقتصاددان به فرارو اظهار داشت: «راه حل اول این شرایط اینست که دولت باید با تمام قوا برای مهار تورم تلاش کند. تا وقتی که در اقتصاد ایران، تورم وجود دارد و تورم های دو رقمی و بالا داریم، هر سال وضعیت، دریغ از سال قبل خواهد شد. بر همین اساس، تاکید دارم برای حل مشکل تورم برنامه ای ضربتی و دقیق نیاز داریم. مساله دیگر اینست که بحث آمایش سرزمین هم در کشور انجام نشد و الان تمرکز ۸۵ میلیونی ایران در بعضی نقاط و کلان شهرها بیشتر شده و در نتیجه شاهد این مورد هستیم که از ۸۵ میلیون ایرانی، حدود ۱۲ میلیون نفر در تهران و ۵ الی ۶ میلیون نفر، اطراف تهران ساکن هستند. عدم اجرای طرح آمایش سرزمین و عدم اجرای طرح توسعه متوازن کشوری سبب شد، جمعیت ایران در قسمتهایی از کشور متمرکز شده و قسمتهایی هم کاملا خالی شود.»
وی اضافه کرد: «در حال حاضر، کشور آلمان به اندازه کشور ما جمعیت دارد، اما وسعت این کشور به اندازه استان خراسان است. مردم آلمان مشکل مسکن ندارند. چرا این اتفاق رخ داده؟ چون در آلمان، توسعه متوازن انجام شده و جمعیت در پهنه سرزمینی کشور آلمان پخش شده اند. اما در ایران با این وسعت ۴ الی ۵ برابری آلمان با مشکل پراکندگی جمعیت روبرو شده ایم و چگالی جمعیت در بخشی از ایران بسیار زیاد است. همین مساله سبب شده زمین و مسکن بشدت با مشکل تأمین، مواجه شود.»
این استاد دانشگاه در ادامه اظهار داشت: «موضوع دیگر اینست که سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن در طول یک دهه گذشته متناسب با تقاضا انجام نشده و مازاد تقاضا در حوزه مسکن وجود دارد که منتهی به کسری در حوزه مسکن شده است. آمارهای دولت نشان داده است سالانه بیشتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کمتر، تولید و عرضه شده است. هزینه های ساخت و ساز مسکن هم بسیار بالا رفته و اغلب فعالان این حوزه، از سرمایه گذاری در قسمت مسکن انصراف داده اند. تجهیزات و ابزار آلاتی که در قسمت مسکن داریم نیز، چندان قدرتمند و با کارایی بالا ارزیابی نمی شوند. این مورد هم مزید بر علت شده است که نه تنها حقوق و دستمزد، بلکه تسهیلات بانکی نیز، کفاف شرایط را ندهد. یک مجتمع سی واحدی که در ژاپن در عرض دو ماه ایجاد می شود، در تهران حداقل دو سال زمان ساخت لازم دارد، چون که تجهیزات و تکنولوژی ما ضعیف است و در نتیجه بهره وری این حوزه هم پایین است. چاره همه عواملی که گفتم در خود معضلات نهفته است. یعنی لازم است که دولت روی حل این مشکلات به شکل موردی متمرکز شود.»
وی اضافه کرد: «برآورد سال جاری اینست که تورم حداقل بین ۳۰ تا ۳۵ درصد باشد، اگر تورم در این محدوده باشد، باردیگر شاهد رشد در قیمت دارایی ها خواهیم بود. هر سال که تورم داریم، فاصله و مدت زمان انتظار برای تهیه مسکن افزایش پیدا کرده و تبدیل به آرزویی برای ایرانیان می شود. البته کاهش تورم کار بسیار دشواری است. در قسمت کاهش هزینه های ساخت مسکن هم دولت باید از سازندگان حمایت کند و حتی در قسمت تهیه زمین هم پشتیبانی و سرمایه گذاری کند. در قسمت سیاست های توسعه متوازن، دولت می تواند ورود جدی تری داشته باشد و پهنه های خالی از سکنه کشور را آباد کند. این موضوعات گرچه روی کاغذ ساده اند، اما اجرای آنها به برنامه و دقت بالایی نیاز دارد. این را هم نباید فراموش کرد که در مقطع فعلی، دیگر اعطای تسهیلات پاسخگو نیست و فردی که تسهیلات کلان می گیرد گاهی در قسمت بازپرداخت تسهیلات با مشکل جدی مواجه می شود.»
۲۲۰۲۲۳
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب